涉房破产企业在建工程续建的困境与解决方法的探索

    四、涉房破产企业在建工程续建的优化建议

    (一) 建立常态化的府院联动机制

    涉房破产企业在建工程续建牵涉利益广泛、维稳任务繁重，关乎市场经济秩序正常运行的维护，不仅是法院的事情，也是政府的职责所在，法院只能解决破产案件所涉法律问题，复杂的社会问题和维稳问题是法院无法解决的，因此无论采用何种模式续建均需政府的支持，考虑涉房破产案件的维稳压力及购房业主的闹访风险，应建立常态化的府院联动机制。一方面坚持法院主导，强化在建工程续建的司法保障，如做好法院内部的协作配合、共益债务认定、业主债权人权益保护等工作；另一方而需要政府支持，加强在建工程续建的协调工作，如维稳工作、财政支持、职工保障、税收优惠、行政审批等。

    (二) 政府提前介入推动在建工程续建

    政府的提前介入，事先制定风险处置预案，往往能够达到事半功倍的效果，如“东田·怡丰城”项目，怡丰成房产在申请破产预登记之前，就向企业所在地政府报告其资金链断裂、资不抵债等实际情况并请求政府协助，政府力量及时介入，有效防比了怡丰成房产资产的继续缩水和不良债务的扩大。同时，在政府的协调下进行融资，极大提高了融资的成功率。当然，政府的提前介入并不意味着对司法的干预，故有人建议，在司法层而上要明确，行政主管部门或破产申请人对“烂尾楼”工程必须有相应的可行性处置方案，即行政处置先行原则，否则不应予以立案。[2]

    (三) 探索在建工程续建的多元化融资模式

    坚持”一楼一策”原则，针对不同涉房破产企业在建工程的具体情况，制定不同的盘活方案，采用政府垫资模式、市场融资模式(包括债权人垫资、第三方平台筹资、金融机构贷款等类型)及组合融资模式等，融资方式应走向多元化，从实现债务人财产价值最大化、提高破产债权清偿率、保护债权人利益、维护社会稳定等角度综合考虑，以市场为导向，辅以政府的支持，并适当给予政策优惠，实现多方共赢。

    (四) 理顺破产房企所涉债权的清偿顺位

    购房户②、建设工程承包人、银行抵押权人、职工债权人、征税机关等多方利益主体的清偿顺序如何确定，需综合考虑不同债权的性质以确定清偿顺位，尤其是购房户债权的认定及清偿顺位关系重大。关于清偿顺位问题，根据最高人民法院在(2014)执他字第23、24号批复中的“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成情况下的购房款返还请求权。”实务中，购房户债权③优先于建设工程价款和抵押债权。然而，关于购房户债权应区分对待，第一种情形是购房户已支付全部购房款的，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，因此该商品房的所有权属于购房户，购房户有权向管理人主张交付房屋，若购房户要求退房、返还购房款的，按购房户优先顺位予以登记；第二种情形是购房户仅支付大部分或少部分购房款的，虽商品房系特定物，但因购房户尚未支付完全对价，该商品房的所有权应属于债务人，[3]针对支付大部分购房款的购房户，如要求交付房屋则应支付剩余房款，如要求解除购房合同的，按购房户优先顺位予以登记，针对支付小部分购房款的购房户，管理人可依法行使合同解除权，合同解除后的房款返还，按购房户优先顺位予以登记。

    (五) 加强选任、指导监督管理人工作

    根据《企业破产法》的规定，法院的主要职责在于程序引导和重要事项的批准、裁定，管理人主要职责是承担破产事务性工作，因此管理人的工作能力及工作自主性对涉房破产企业在建工程复工续建至关重要。必须优化管理人选任方式，通过随机方式产生管理人的应由审理法院结合案件具体情况提出对管理人的相应要求，在符合条件的在册管理人中通过随机方式产生；对在当地有重大影响、法律关系复杂、债权人众多的房地产企业破产案件，一律通过竞争方式产生管理人。在管理人选定后，应通过落实工作方案、定期对接、周报制度、薪酬激励机制、考评反馈机制等一系列制度指导监督管理人工作。

    (六) 发挥债权人会议的作用

    涉房破产企业在建工程的续建必须保障全体债权人的知情权，充分尊重债权人的意愿，发挥债权人代表、债权人会议(债权人委员会)的作用，扩大债权人决策建议权。债权人是与涉房破产企业在建工程关系最为密切的群体，“水能覆舟、亦能载舟”，通过向债权人融资、借助债权人招商引资、由债权人决定是否续建及续建的融资模式、由债权人监督续建工作、借助债权人代表疏导债权人情绪等，充分合理利用债权人的力量，实现债权人会议(债权人委员会)的效用最大化。

    涉房破产企业在建工程续建工作是一项人数众多、资金密集、利益多元、手续繁琐、矛盾多发的庞大工程，任何一个环节出错都可能牵一发而动全身，因此需要厘清政府、法院、管理人、债权人会议(债权人委员会)职责，发挥各自作用，合力推动在建工程的续建完工，减少“烂尾楼”工程对社会、经济造成的负而冲击。 

　　脚注

　　①本文所称业主债权人包括购房户债权人和租赁户债权人。

　　②此处的购房户是指消费者购房户，排除虚假按揭、以房抵债、非典型担保的“业主”。

　　③此处的购房户债权是指购房户所支付的购房款，不包括购房户主张的违约全、损害赔偿全等。

　　参考文献

　　[1]王欣新:《破产法》(第3版)，中国人民大学出版社2011年版，第245页。

　　[2]温州课题组:“房地产企业破产案件处置困难的原因及应对建议”，载《破产法论坛》第10辑，第414页。

　　[3]覃卫红:“房地产企业破产清算若干实务问题研究—以债权人申请破产清算为视角”，载《中国审判》2010年第54期。