涉房破产企业在建工程续建的困境与解决方法的探索

　　[摘要]受经济不利因素影响，房地产企业数量不断增多，涉房破产企业在建工程数量也水涨船高。“烂尾楼”工程的危害涉及经济、金融、社会、环境等方方面面，“烂尾楼”工程的复工续建在实务中面临资金、部门协调、利益平衡、法律适用、管理等诸多困境，通过分析总结金星案和怡丰成案两种不同复工续建模式的实践经验，就涉房破产企业在建工程复工续建这一实务难题提出了相应优化建议。

　　[关键词]涉房破产企业、在建工程、融资模式、复工续建

　　来源：浙江省杭州市余杭区人民法院课题组：《涉房破产企业在建工程续建的困境与解决方法的探索》，载《法律适用》2016年第3期，第25-29页。

　　司法实务中，涉房破产企业在建工程的处置涉及纷繁复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素，一直以来是涉房破产案件的核心问题，在建工程处置妥当与否直接关系涉房破产案件办理的“成败”。余杭区作为杭州市的“后花园”，房地产企业数量、土地供应规模、商品房库存总量等均居杭州市各区县首位。针对部分房企深陷资金链、担保链危机，多家房企申请破产的现状，结合余杭涉房破产处置的经验和做法，探讨涉房破产产企业在建工程的处置困境和应对措施，以期为日后处置工作提供参考和借鉴。

    一、涉房破产企业在建工程概述

     (一) 余杭涉房破产企业在建工程现状

    涉房破产企业在建工程，俗称“烂尾楼”工程，是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因而停工，或者超过预计竣工时间一定期限以上没有竣工的工程。工程主体已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目也包括在“烂尾楼”范围内。2012年至2015年11月，余杭法院受理破产案件22件，其中涉房破产案件8件，有7家涉房破产企业牵涉“烂尾楼”工程。每一处“烂尾楼”的背后都有人数众多的业主债权人①。 

    (二)“烂尾楼”工程形成的原因

    “烂尾楼”工程的形成原因多种多样，其中最直接的原因是涉房企业资金链断裂导致房地产开发项目因后续资金不足而“烂尾”。受宏观调控政策、市场、区域环境等多方因素的影响，金融机构收紧房地产项目贷款，银行对房地产抵押融资评估价值的折扣力度加大，导致涉房企业融资成本越来越高，同时高息民间借贷、重复抵押贷款、房地产信托、企业互保联保等不合理的融资方式使原本资金紧张的涉房企业陷入恶性循环。此外，“一房两卖”、工程款拖欠、交付延期等民事纠纷与非法吸收公众存款、非法集资等刑事犯罪交叉存在，企业的大量资产被抵押、查封，资金周转必然出现问题，最终难逃破产结局，在建房地产工程项目也被迫停工。

    (三)“烂尾楼”工程的危害

    “烂尾楼”工程又被称为“城市伤疤”，其对于一座城市的危害不仅停留于表而，更涉及经济、金融、社会、环境等方方而而。其具体危害主要表现在以下几个方面。

    1.“烂尾楼”工程影响市容市貌，危害城市形象。“烂尾楼”工程的建筑形象破损丑陋，视觉上与周边环境不相协调，同时裸露的“烂尾楼”工程还会带来尘土飞扬、垃圾乱堆、蚊虫滋生等环境污染问题，严重破坏城市景观和市容环境。进一步而言，“烂尾楼”工程所带来的不良城市形象让外来投资者望而却步，影响公众对城市发展的信心。

    2.“烂尾楼”工程埋下安全隐患，影响城市治理。一方面，塔吊、升降梯等设备的长期闲置、立而装饰材料的无人管理，易因风吹日晒、时间久远而被腐蚀、脱落，存在一定安全隐患;另一方而，“烂尾楼”工程由于长时间无人看管，犹如被城市遗忘的角落，常常成为违法犯罪者的隐匿之地和犯罪行为的发生地，是城市治安的死角。

    3.“烂尾楼”工程占用大量资金，加大金融风险。房地产是资金密集型行业，“烂尾楼”工程占用了大额的资金，其中包括大量的借贷资金。银行往往是最大的债权人，涉房企业的破产，建设项目的停工，银行是最直接的受害者。目前我国银行业的信贷资产中大多是以房地产形式或与房地产有关的形式存在，大量“烂尾楼”工程的出现严重危害金融安全。

    4.“烂尾楼”工程涉及多方利益，影响社会稳定。涉房企业的破产牵涉多方利益主体如建筑工程承包商建材供应商、农民工、业主债权人、金融机构等，各方利益冲突激烈，尤其是农民工群体和业主债权人群体人数众多，受损的利益关乎其生存根本，不稳定因素较多，不利于维护社会的和谐稳定。

    (四)“烂尾楼”续建之必要性分析

    涉房企业破产案件存在一定的特殊性，其特殊性主要表现有三:其一，涉房破产企业通常拥有在建工程项目，然企业资金链断裂无法自行“造血”，已无力续建；其二，在建工程项目是涉房破产企业的核心资产能否实现在建工程项目的价值最大化直接关系到广大债权人利益；其三，该在建工程项目已部分出售，其背后人数众多的业主债权人是无法回避的一大社会问题。就破产房企自身而言，可以通过破产方式退出市场，但“烂尾楼”项目却不能一炸了之，从“烂尾楼”工程背后的各方债权人，尤其是业主债权人的角度而言，“烂尾楼”工程续建交付是最优选择，余杭涉房企业破产案件中，绝大多数业主债权人提出交房要求。因此无论是走破产清算还是破产重整之路，在建工程续建都是绕不开的难题。