涉房破产企业在建工程续建的困境与解决方法的探索

    三、破产房企在建工程续建的余杭实践

    在建工程的复工续建主要有两种路径：一种路径是按照传统的资产处置方式将在建工程整体打包出售后由接盘人负责续建。此路径可较为简单便捷地实现涉房破产企业资产变现，但在目前房地产不景气的市场环境下，将在建工程直接变现的难度较大，且变现价值难有保障，会直接影响债权人受偿比例，甚至可能导致预售中已支付购房款的业主而临财房两失的局而，诱发社会不稳定因素。但是考虑到部分案件的实际情况，此路径在实践中也不失为一种选择，如余杭法院受理的子鑫房产、豪立实业破产清算案，所涉房产项目系国有土地上非商品房项目，业主债权人具有一定的特殊性，为最大限度保护特殊业主债权人的权益，余杭目前的做法是通过引进接盘人或由破产企业大股东出面收购业主债权，并通过整体打包出售的方式处置在建工程项目，在此，本文不予详述。另一种路径是在破产程序中重新融资，对停工项目进行续建。此路径可以在全体已付款业主实现交房的基础上将剩余房源再次销售，增加其他债权人的可分配财产，充分发挥企业剩余资产的价值，但是，此路径运作周期长，将使得全体债权人延期受偿，同时续建和后期销售过程中不能预见的风险较多。下而以金星房产、怡丰成房产两种不同的续建模式为例，介绍此路径下如何趋利避害推动在建工程续建的余杭实践。

    (一) 政府垫资模式——以金星房产为例

    1. 金星房产破产案基本情况。

　　金星房产是“中江系”关联企业，2011年底，金星房产经营陷入停顿，其开发的西城时代家园商品房项目三期共22幢房屋主体结顶，土建、安装完成95%以上，室外管线、绿化、市政配套及小区道路待建，尚不符合交付条件，800余户购房业主及其他债权人为维护自身权益，多次上访，引起媒体高度关注。2012年3月，余杭法院裁定受理金星房产破产清算，这是国家房地产调控政策实施以来杭州城区第一家破产的房地产企业。2013年8月，鉴于金星房产等30家“中江系”企业具有人格高度混同情形，金星房产与“中江系”其他29家公司合并重整。

    2. 复工续建的融资方案。

　　2012年3月，金星房产因维稳问题突出而由余杭单独优先处理。管理人、政府相关部门多次牵头召开金星房产协调会，明确西城时代家园项目需复工续建，通过管理人向政府借款的方式进行融资，垫付的所有资金均由政府通过国有城投公司拨付给管理人，再由管理人统一对外支付，所有续建款项使用均经严格审核。

    3. 复工续建工作的开展情况。

    首先，设立专案工作领导小组。为确保西城时代家园项目续建工作的顺利开展，余杭区成立西城时代家园项目稳定工作领导小组，具体负责综合协调、信访接待、突发事件处置、工程推进、资产核查、破产实施、疏导稳控、舆情应对等相关工作。

    其次，成立项目现场工作组。鉴于项目复工续建中存在诸多协调问题，住建部门、国有城投公司、属地镇街与管理人组成现场工作组，共同推进实施项目审计、项目质量安全监管、项目现场维稳等具体工作。

    第三，约谈施工单位，解决开工障碍。西城时代家园三期项目共涉及大小承建单位35家，住建部门、国有城投公司会同管理人与施工单位、供应商重新洽谈签约，针对以前期工程款未支付为由不肯复工或退场的两大主承建单位，政府先期垫付前期部分民工工资款。 

    第四，释放抵押权，解决办证问题。2013年6月，西城时代家园三期陆续交房，但土地抵押是直接影响购房业主办理单套土地证以及后期房屋销售、未开发地块处置的最大问题，在相关抵押权人(银行)未主动办理土地抵押注销登记的情况下，根据其此前出具的书而承诺，且在“中江系”破产案件中相关抵押债权已被确认为优先债权，故对抵押土地对应已售房屋予以办理土地证。

    第五，制定资产处置方案，及时处置资产。续建完工的房屋由管理人委托具有商品房销售代理资质的房产经纪机构负责销售，并以销售提成方式确定销售费用；未开发地块按照规划部门批准方案用途及容积率由管理人对该地块评估后委托中介机构拍卖转让。

    政府垫资模式体现了政府负责任的态度和处置“烂尾楼”工程的决心和执行力，其优点在于资金投入速度快、续建成功率高。但政府垫资模式可复制性差，无法成为常态，政府作为社会经济的宏观管理者，过多介入不利于规则的确立和市场作用的发挥。在处置“烂尾楼”工程的过程中，政府扮演的是协调者角色，主要通过组织“烂尾楼”项目的调查、给予政策优惠、负责招商引资等方式给予支持。

    (二) 市场融资模式—以怡丰成房产为例

    1.怡丰成房产破产案基本情况。怡丰成房产为某房地产集团公司旗下为开发特定房产项目设立的子公司，因资金链出现严重问题，其开发的“东田·怡丰城”项目自2015年3月以来处于停工状态，项目完工率为41%左右，销售率为51%左右，已知业主债权人达1200余户。鉴于破产受理审查及指定管理人所需时间较长，考虑到业主债权人强烈的交房诉求和合同约定期限的交房压力，2015年6月，余杭法院对怡丰成房产破产重整申请进行了预登记，相关条件成就后及时裁定受理怡丰成房产破产重整，选任的管理人在前期预重整登记期间相关工作的基础上开展后续工作。

    破产重整制度的确立体现了破产立法宗旨从债权人本位到债权人债务人利益平衡本位，再到社会利益本位变化的过程。[1]介于破产重整与庭外重组之间破产预重整制度赋予债务人、债权人及其他利害关系人更大的协商空间和选择自主性，怡丰成房产在预重整过程中坚持债权人、债务人及社会利益本位的理念，加强法院指导，争取政府支持，尊重债权人、债务人的意思自治和权利处分，实现各方利益的最大化和社会资源的优化配置。

    2.复工续建合意的达成。怡丰成房产预重整的目标是通过开展前期工作，使债权人就复工续建达成共识，为进入破产程序后迅速启动实质性续建复工奠定基础。为此，在预重整期间，主要开展了以下工作。

    其一，建立已知债权人联络、协商机制。首先对怡丰成房产账面情况进行梳理，确认已知债权人的名单和账面债权数额，比照《企业破产法》关于债权人会议的规定，由最大债权人以主召集人身份向法院递交召集已知债权人会议的备案申请，在主召集人的主持下通过分组召开已知债权人会议的形式建立已知债权人联络、协商机制，经充分协商做出对停工项目进行续建的决议，并对每一位已知债权人的表态形成书而承诺文件，达到预重整目标。

    其二，确定复工续建的可行性。首先对怡丰成房产及其项目的基本情况进行调查，了解怡丰成房产的真实现状。其次，与原施工单位对接，明确续建意愿和续建能力，初步确定续建施工单位。随后聘请第三方与原施工单位一起对停工项目续建所需资金进行测算，并模拟具体的续建计划，分析续建可得收益及成本关系，同时聘请第三方评估机构对已完成工程量进行现场确认并审计，确定续建复工可行性和所需融资金额。

    其三，通知已购房业主债权人，征求其对续建复工的意愿。怡丰成房产通过在公司网页和预售时留存的业主联系方式告知业主在公司网站首页下载征求意见函，由业主就续建事项签署意见，78.2%的业主债权人回函表示赞成续建。

    3.复工续建的融资方案。怡丰成房产最大债权人某银行同时也是唯一资产抵押权人，怡丰成房产与某银行经充分协商、洽谈，确定以某银行为主导，通过政府融资平台为“东田·怡丰城”项目后续融资2.1亿元，采用专项封闭操作方式，平台公司不承担经济责任，复工续建所融资金作为共益债务优先受偿。

    该融资方案的优点是合理利用市场资源，通过市场化方式解决融资问题，且向金融机构债权人融资，贷款利率低，成本可控。该方案的缺点是融资审批程序繁琐、时间较长且存在不确定性，同时融资银行通常要求政府协调各方关系，协助推进项目建设和确保各类证件办理。

    “烂尾楼”工程的复工续建从政府垫资模式到市场融资模式的探索，体现了市场化观念在破产案件处置过程中的强化。比较两种融资模式的优劣，就资金投入速度而言，政府垫资模式的资金投入速度更快；就资金使用效率而言，受资金监管、外部环境支持等因素的影响，政府垫资模式的资金使用率更高；从适用范围来看，市场融资模式的适用范围更广，政府垫资模式的可复制性差，适用范围有限；从两种模式对后续工程建设的影响来看，政府垫资模式关注民生和社会稳定，因此在政府的监管之下续建成功率高，市场融资模式的后续工程建设情况主要受市场因素的影响，因此续建成功率相对较低。