破产清算中的烂尾楼工程如何优先清偿债权浅析

    三、问题讨论

    由于相关法律及《批复》对建设工程价款如何清偿规定的比较原则，对实际相关问题具体如何解决没有制定规则，特别是对企业破产涉及到的各类债权如何清偿分配问题没有可依据的规定，所以对破产清算房地产企业的烂尾楼工程如何进行清偿分配，管理人只能参照司法解释并结合实际情况制定方案，经大多数债权人表决通过并经法院裁决后执行。而实际上，由于烂尾楼工程大多数情况下连购房户的损失都无法补偿，承包人及建筑工人的权益更无法保障。

    但从破产法关于职工(劳动者)的工资、保险、经济补偿金等债权优于税款、普通债权的规定中，以及《批复》关于建设工程价款中的人工费用优于抵押债权的规定，可见法律规定始终以保护弱势群体利益同时兼顾社会稳定的原则。购房户权益属于生存权，建筑工人的报酬收入也是维持个人及家庭的基本生活需要，在权利上应当同等保护，如果烂尾楼工程仅优先保护购房者的权益，兼顾不了建筑工人的劳务报酬权益，总是令人感到不平等。为此提出两点建议借以参考：

    1、对购房户的优先保护应当根据房屋性质区别对待，购房户的保护范围仅限定在用于生活居住用途的住宅房屋范围内，而对用于经营性用途的商用房则不应给予优先保护，该部分资产可用于优先清偿建设工程价款中的人工费用。

    2、对购房户的优先保护应限定在已交房款本金范围内，对法律规定的本金以外的利息、损失赔偿金等，应当在优先清偿《批复》规定的建设工程价款中的人工报酬、材料款等实际支出费用后，再予清偿。

    总之，由于法律法规对破产企业的烂尾楼工程涉及的各类债权如何清偿没有明确规定，相关司法解释也没有就该类问题具体规定，使实践操作无据可依，矛盾问题的处理面临更大困难，在现市场环境条件下，越来越多的房地产企业因经营不善面临破产倒闭的境况，使该类问题的处理矛盾越来越突出，希望就该类问题尽快出台具体司法解释，使问题处理有法可依，使企业有序退出市场，使问题得到公平合理解决。