破产清算中的烂尾楼工程如何优先清偿债权浅析

    债权情况：A公司系房地产开发企业，因资金链断裂被债权人申请破产清算，A公司开发的在建房地产项目主体工程已基本完工，尚未安装门窗，因资金短缺被迫停建，成为烂尾楼工程。经管理人审查，涉及到该烂尾楼工程有三类债权，申报债权情况如下：  

    第一类债权是建设工程欠款，建设工程承包方与A公司签订建设工程施工合同，因承建工程投入大量劳务、材料款，拖欠其工程价款达四千万元；第二类债权是抵押担保债权，银行向A公司提供贷款，A公司以该在建工程向银行提供抵押担保，银行为A公司的抵押债权人；第三类是购房款债权，购房户（消费者）数量有二百多人，与A公司签订购房合同后，已经支付了全部或者大部分（70%以上）购房款，因工程停建无法向购房户交房，也未办理产权登记。

    这三类债权与该烂尾楼工程均有特定法律关系，如何确定债权的性质及清偿顺位，都与债权人的切身利益息息相关，同时也关系到破产清算程序能否顺利推进，甚至影响地方经济秩序和社会稳定问题。因此，需严格依法规范审查确认债权。经审查三类债权人申报的债权资料，均符合法律规定要求，债权均依法有效，可依法确认。现结合A公司破产清算案件具体债权情况，对相关债权的性质及清偿顺位进行分析论证。

    一、关于三类债权的性质确认

    （一）银行抵押债权

    根据《物权法》第179条、180条之规定，债务人以正在建造的建筑物抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿；我国《企业破产法》第109条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”因此，银行依法对抵押的A公司烂尾楼享有优先受偿权。

    （二）建设工程承包方的建设工程价款债权

    《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。”该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”进一步确立了建设工程承包人的优先受偿权优先于一般抵押权和其它债权的原则。

    但是《批复》同时又规定可优先受偿的建设工程价款仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。而且承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此看见，建设工程承包方申报的债权要审查其是否在法律规定的期限内行使了优先权，其优先权只限定在人工报酬、材料款等实际支出的费用，其余工程利润及损失等不在优先受偿范围内。

    经管理人审查，因建设承包方未在法定期限内主张优先受偿权，其已经丧失对A公司烂尾楼工程优先受偿的权利，该事实已经法院对建设承包方与A公司的承包合同欠款纠纷案的生效判决书中予以确定。如果建设承包方在法定期限内行使了优先受偿权，那么其对A公司享有的人工报酬、材料款等实际支出的费用是应当优先于银行的抵押债权受偿的。但是由于其超出期限丧失法律对其优先权的保护，所以，该债权性质确定为普通债权。

    （三）购房款债权

    《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 该规定是对承包人的优先受偿权进行了限制，在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，是对消费者购房权益的一种保障。《批复》这样规定的原因在于消费者购买商品房是一种生存的权利，同时它还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要还是一种经营权利。生存权优于经营权受到法律保护，既是一种通行的做法，也是符合我们国家实际情况的。但《批复》关于消费者购房权益的保护只能对抗建设工程债权人对已交款房屋的执行，并不能确定购房者直接取得相应房产。而且《批复》只是针对房地产纠纷审理和执行案件进行了这样的规定，没有对破产清算案件中的未完工程如何处理作出规定。但对破产法及相关司法解释未作出明确规定的，管理人在对相同类型债权的处理中，应该参照适用《批复》规定，按规定对债权进行排序、清偿，以体现破产法对所有债权统一、公平清偿的原则。由此确定购房者的购房款债权可以对抗承包人的工程款和银行的抵押债权，优于后两类债权得到保护。