破产清算中的烂尾楼工程如何优先清偿债权浅析

    二、A公司三类债权的清偿顺位

    对三类债权如何清偿，应根据债权人会议对烂尾楼工程变价处置的决议进行安排，通常可以分两种情况处理，第一种为对A公司的烂尾楼工程进行变价，第二种情况是不对烂尾楼工程进行变价，以实物进行清偿。

    第一种情况下，假设承包方的优先权没有超出规定期限，A公司的三类债权针对烂尾楼工程的清偿分配顺位依次为购房户、承包人、银行，即对烂尾楼工程进行变价后，变价款在支付清算费用和共益债务后，首先清偿购房户购房款；如果清偿购房款后有剩余的，再优先清偿承包方的人工费、材料费等实际支出的费用；清偿完后如有剩余款项，支付银行抵押债权。变价款不足以清偿同一顺位债权的，按比例分配。事实上由于承包人未在规定期限内主张权利而丧失对烂尾楼工程的优先受偿权，那么A公司的烂尾楼工程变价款首先对购房户进行清偿，剩余部分清偿银行抵押债权。

    由于《企业破产法》第132条规定：“本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”故在以上职工债权不足清偿的情况下，从银行应获得优先清偿的抵押物价款中先清偿职工债权部分，剩余部分才能清偿银行抵押优先债权。

    综合第一种情况，针对A公司烂尾楼工程的债权清偿顺位依次如下：购房户债权、不足清偿时的特定职工债权、银行抵押债权。优先债权不足清偿部分转为普通债权，承包方因丧失优先权列为普通债权。

    第二种是烂尾楼工程不变价的情况，从物权的角度讲，购房户已交付全部或者大部分款项，A公司依约应当向购房户交付房屋，虽然《物权法》规定不动产物权自登记时生效，但由于A公司违约未交付房屋，购房户可向其主张交付房屋并成为事实上的产权人，而立法本意也是保护消费者基本生存居住权利,所以A公司的未完工程应当清偿给购房户。因A公司已经破产清算，对工程未完部分的损失购房户也要相应自行承担。在此情况下，经债权人会议表决通过，A公司的烂尾楼工程可以交付给购房户抵债，承包人及银行未获清偿的优先债权只能转为普通债权。

    因此，第二种情况下，只有购房户可以对A公司的烂尾楼工程优先获偿。