破产程序中未到期不动产租赁合同处理方式

    三、破产程序中未到期租赁合同的处理

　　(一)未到期租赁合同的处理规则——限制出租人的解除权

　　1.承租人破产。承租人进入破产程序后，通常已不再具备继续履行合同的能力，尤其是在进入破产清算程序后，原则上只能在清算目的范围内活动，所以管理人对未履行完毕的租赁合同可予以解除。合同解除后，出租人可以对租赁物行使取回权，并有权要求赔偿解除租赁合同造成的损失。这时对出租人提出的损害赔偿应规定一个上限(可以是一定的金额或应支付损害赔偿的一段规定的时期)，以使根据长期租赁合同提出的赔偿债权不会压倒其他债权人的债权。而且，出租人通常也有机会通过转租财产来减轻其损失。(34)

　　与此同时，为给债务人喘息的机会，以便管理人权衡利弊作出选择，各国立法普遍限制出租人的解除权，以防止其“落井下石”。如德国《破产法》第112条规定，对债务人以使用租赁或收益租赁承租人身份缔结的使用租赁或收益租赁关系，在提出开始破产程序申请之后，对方当事人不得因下列事由预告解除：(1)延迟缴纳提出破产程序开始申请前的时间内发生的使用租赁或收益租赁租金；(2)债务人财务状况恶化。(35)台湾地区“破产法”第77条规定，承租人受破产宣告时，虽其租赁契约定有期限，破产管理人得终止契约。本条规定的终止契约之权，仅管理人始得行使，出租人不得以承租人破产为由终止契约。租赁契约有无终止之必要，由管理人依实际情况作出决定，并非必须终止契约。(36)当承租人破产时，限制出租人的合同解除权，仅赋予管理人选择履行权，有利于管理人根据实际情况解除那些于己无用或无利的合同，延续那些保证债务人基本运营(如办公场所、厂房、仓库等的租赁合同)或有助于提高破产财产价值的合同(如在租赁合同允许转租的情况下，通过转租租金低于市价的不动产可以实现一定的租金收益)，以保证破产程序顺利进行并且增加破产财产价值，这一权利在重整程序中显得尤为重要。

　　2.出租人破产。与承租人破产相比，出租人破产时对租赁物的处理更为复杂，也容易引发争议。如前所述，各国立法对租赁合同作出的特殊规定集中于限制出租人的解除权，尤其是当出租人破产时。例如，美国《破产法典》第365条(h)规定，管理人有权拒绝履行债务人是出租人的未到期的不动产租约，承租人可以选择以拒绝履行为由终止租约，从而搬出该不动产，并就其因租约被拒绝所遭受的损失主张债权；也可以选择保留其依据租约享有的权利(包括关于支付租金的数额和时间、其他应当由承租人支付的费用以及使用、占有、安宁的享有、转租、转让或设置担保的权利)继续占有并使用不动产，当然也必须继续向管理人支付租金。然而，实践中出租人选择拒绝租约的案例极为少见，第365条(h)的存在使得破产管理人拒绝履行不动产租约的权利形同虚设。德国《破产法》第108条规定了长期债务关系的延续，即债务人关于不动产标的或房屋的使用租赁和收益租赁关系以及债务人的雇佣关系，以对破产财产具有效力的方式延续。对于债务人以出租人身份缔结的使用租赁关系和收益租赁关系，以及对于涉及其他标的的使用租赁关系和收益租赁关系，以上述标的已作为担保而转移给为购买或制造此种标的融资的第三人为限，也适用该规定。(37)我国台湾地区“破产法”规定，承租人破产时，管理人有权终止租赁合同，而在出租人破产时并未规定允许管理人终止租赁合同。故也有学者认为，这在实践中可能存在一些问题，出租人破产时，管理人对于租赁物多有急于收回处分之必要。在租赁合同约定期限的情况下，只能等到期限届满才能收回租赁物，对于破产程序之进行颇为不便。管理人仅得将租赁物出卖于他人，由买受人与承租人继续维持其租赁契约之法律关系。(38)

　　在我国，债务人在进入破产程序前，常因经营与财务状况恶化等原因将闲置的土地、厂房等出租，待其最终进入破产程序时，租赁合同往往尚未到期，破产财产上仍然设有租赁权。由于《企业破产法》第18条对管理人的合同解除权未作限制规定，司法实践中多倾向于允许管理人解除合同。按照《企业破产法》第53条规定，管理人解除合同时，对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权作为破产债权。承租人对租赁之房地产的高额改建与装修费用(如将破旧厂房改建为高级宾馆、酒店)、预交租金等各种经济损失，往往都被不当地理解为只能作为破产债权受偿，这将使其权益遭受严重不公平的损失，这与各国立法限制出租人的解除权、强化对承租人利益保护的国际惯例也是背道而驰的。

　　有的地方法院在司法过程中已经注意到这一立法不足，并尝试通过内部规定予以解决，如《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》(京高法发[2007]168号)规定：“破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：(1)如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的规则。(2)如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。”该规定虽然没有从理论上对问题的解决进行充分的论证，但其对租赁合同的处理没有采取“一刀切”的简单做法，而是综合考虑出租财产的情况区别处理，加强了对合同相对人权益的保护，从结果上看更为公平一些。

　　综上所述，笔者认为，我国在立法或司法解释中应当规定，在出租人破产时，管理人对不动产租赁合同的解除权要受到限制，无权单方强制解除合同。首先，在出租人破产时，管理人仍可以提出解除不动产租赁合同的提议。因为即使是在我国《合同法》之下一方当事人也是可以提出解除合同的提议并进行协商的，但是管理人此时的提议不具有我国《企业破产法》第18条规定之强制性的单方解除效力，对这一点管理人在其提议中应当明确告知承租人，不得故意误导。如果承租人也同意解除未到期的租赁合同，双方可以协商提前解除合同，并解决财产返还和损害赔偿问题。如果承租人不同意解除未到期的租赁合同而选择继续履行，则管理人无权单方予以解除。此为一般性原则。其次，对各种特殊情况的例外处理作出明文列举规定。例如，租赁房产是分部分出租(如无独立区分房间使用的出租商铺柜台等)时，其个别区分部分上设定的租赁权导致租赁物整体变卖困难、市场价值严重降低，甚至无法实现合理使用目的，或者管理人或新的购买人计划改变租赁物的原有用途，且该改变作用于租赁物整体而又不可区分处理，以致承租人也无法实现原租赁合同目的时，解除合同对双方就更具有合理性，也更有利于破产财产变现，管理人就可以主张解除合同。但是，这时管理人的主张仍不应具有我国《企业破产法》第18条规定之强制性的单方解除效力，否则难免导致权利的滥用。如果双方因此发生纠纷，可以通过法院诉讼解决，由法院裁判决定是否对管理人的主张予以支持，公平解决双方的利益争议。总之，是否解除合同要公平考虑各方利益以及破产财产的合理使用与社会价值最大化。

　　(二)出租人破产时未到期租赁合同的继续履行

　　在租赁合同继续履行的情况下，应当充分考虑出租人已经进入破产程序这一实际情况，对双方当事人的权利义务进行必要的调整。如美国《破产法典》第365条(h)规定，如果承租人选择继续占有、使用不动产，则出租人不能强迫承租人搬离，但是可以免除其合同项下诸如修理、维护等义务。对于任何因出租人不履行合同义务所造成的损失，承租人可以主张以其依据合同应当支付的租金抵销，但是承租人不得因此享有任何对抗破产财产或债务人的权利。这一规定的合理性很值得我国借鉴。我国《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。但在出租人破产的情况下继续履行合同，出租人往往已经丧失继续履行合同一些条款的能力。为此，双方可以在协商一致的基础上，就租赁合同的某些条款如维修条款等进行变更，合理减轻或免除出租人对租赁物的维护与维修义务，同时可以适当降低承租人的租金，或者约定承租人可以以租金抵销相应的维修费用。另外，我国还可以借鉴美国《破产法典》的规定，通过司法解释规定将出租人对租赁物的维修义务直接予以免除。这一规定是具有合理性的，因为出租人破产这一客观事实使其无能力再履行维修义务，承租人在对此明知的情况下仍然愿意继续承租，应由其自行承担此不利后果，不过立法也应承认承租人在出租人不履行维修义务造成损失的范围内抵销其应当支付租金的权利。根据我国《企业破产法》第42条规定，人民法院受理破产申请后，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务，这一原则也同样适用于未到期租赁合同的继续履行。

　　我国《企业破产法》对破产财产转让时其上所设租赁权如何处理未作规定。笔者认为，遵循应尽可能承认债权人在破产程序启动前对债务人及其资产所享有之各种权利的原则，为维护租赁关系的稳定，此时作为一般原则应适用“买卖不破租赁”和优先购买权的规则。管理人决定变价出售租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。鉴于出卖人的权利瑕疵担保义务，管理人以拍卖等方式出售租赁物时，应向竞拍人等说明情况。买受人取得破产财产所有权后，原租赁合同对新所有人继续有效。

　　(三)出租人破产时未到期租赁合同的解除

　　在出租人破产时，解除未到期的租赁合同会随之产生财产返还与损害赔偿问题。需要强调指出的是，在未到期租赁合同解除之后续问题的处理上，我们首先要区分因租赁合同解除而产生的财产返还义务与因解除合同而产生的损害赔偿义务，因为两者处理的法律原则是不同的。

　　在持续性的不动产租赁关系中，承租方虽占有租赁物，但并不取得租赁物的所有权，而仅取得其使用和收益权，所以，在租赁合同因双方履行完毕而正常终止时，必然存在对租赁物的实物返还和相关费用的结算返还，在合同被解除时也同样如此。这种返还义务是合同不再履行的自然后果，无论合同是正常终止还是在履行中被解除都是相同的，与合同一方当事人是否违约无关，它不是基于一方的违约或侵权行为而发生的，不能混同于因解除合同而产生的损害赔偿义务，两者法律性质与处理方式是完全不同的。笔者认为，在破产程序中，租赁合同解除时基于财产返还义务产生的债务，或属于对该财产的取回权，或属于共益债务；而基于解除合同造成的损害赔偿义务产生的债务则属于破产债权。所以，在管理人解除租赁合同时，对方当事人基于财产返还义务产生的权利不属于我国《企业破产法》第53条规定的“对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权”，不应作为破产债权处理，而应作为共益债务处理。其他国家也有类似规定，如根据日本《破产法》第54条的规定，破产管理人解除合同的，合同对方当事人的损害赔偿属于破产债权，但对待给付则性质不同，如果破产人取得的对待给付现存于破产财团之中，合同的对方当事人可以请求将其返还，即构成取回权；如果已不复存在，则相对人可以就其价额行使作为财团债权人的权利，即相当于我国的共益债务。(39)过去，在司法实践中对两者没有作出区分，混淆了其法律性质，一概作为破产债权处理，严重损害了承租人的合法权益。

　　1.因合同解除而产生的财产返还义务。合同解除的效力首先是使合同关系消灭，至于是自始消灭还是向将来消灭，涉及合同解除与终止的问题，在学说上历来存在争议，各国立法对此规定也不尽相同。(40)合同解除的效力直接影响到双方当事人是否享有对待给付返还请求权。我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，作为一般原则，我国《合同法》承认合同的解除应向将来发生效力，即对尚未履行者应终止履行；同时承认合同的解除也可以产生溯及既往的效果，即在具备客观可能性的前提下，已经履行的，可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并将之与“赔偿损失”要求区别处理。但我国《企业破产法》对此问题尚缺乏具体规定。

　　租赁合同为继续性合同，即不是一次履行完毕的，承租人可以持续地对租赁物进行占用、使用和收益。所以，租赁合同在解除时仅能对未来发生效力，无法发生溯及力。(41)这意味着承租人在合同解除时要返还租赁物，但是其此前对租赁物的占用、使用和收益是有效的，且因客观上无法返还，所以对已经履行的部分不负恢复原状的义务。考虑到在租赁合同履行中可能存在承租人已经预付租金、支付押金以及对出租财产进行添附、装修、维修等特殊情况，所以在合同解除时，承租人除有权要求返还预付的租金、押金外，还享有相应费用返还请求权，要求返还其在租赁合同履行中支付的必要费用和有益费用。必要费用是指维持租赁物处于正常使用状态而由承租人支出的费用。如我国《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”有益费用是指租赁物在客观价值上增加的费用。如《合同法》第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”对有益费用的判断，一是必须要征得出租人的同意，二是要依据客观标准来判断。(42)此外，由于承租人前期投入的装饰装修物使用期限较长，且在合同解除之后仍然具有使用价值，在此构成民法上的添附问题。根据相关司法解释对合同解除后装饰装修物处理规定的原则，(43)承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，即承租人可基于所有权行使取回权。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人破产导致合同解除的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。上述因财产或费用返还义务而产生的债务均应属于共益债务。

　　2.因解除合同而产生的损害赔偿义务。我国《企业破产法》第53条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。如前所述，这里法律规定的“对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权”不包括因财产或费用返还义务而产生的债务，因财产或费用返还义务而产生的债务属于共益债务，而因合同解除所产生的损害赔偿请求权则属于破产债权。这是解除未履行完毕租赁合同时保障公平处理的关键。

　　对于因合同解除所产生的损害赔偿请求权的范围，破产法并无明确规定。民法学界中对于合同解除时的损害赔偿范围也存在争议，主要表现在是否包括因不履行合同义务而产生的可得利益损失方面。损害赔偿的目的在于填补损失，因此，其范围确定应以尽可能补偿因合同解除而遭受的损失为原则。笔者认为，出于鼓励长期投资以及稳定租赁关系的政策考量，如果出租人提前解除租赁合同，则应赔偿承租人遭受的全部损失，包括已经发生的实际损失和可得利益的损失，承租人可以上述债权申报破产债权。