上海铁路运输法院案例：不应将购房人名下有其他用于居住的房屋作为认定商品房消费者的消极条件

【裁判要旨】

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款规定的“以居住为目的”应做宽泛理解，不应将购房人名下有其他用于居住的房屋作为认定商品房消费者的消极条件。

【案件事实】

原告乐某、杨某1向本院提出诉讼请求：1.确认两原告对上海市嘉定区安亭镇房屋享有物权；2.确认被告继续履行其与两原告签订的《上海市商品房预售合同》，协助原告办理房产证及房屋过户手续；3.判令被告承担两原告为维权产生的律师费20,000元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。

两原告系夫妻关系。2009年10月，两原告（乙方）作为买方，被告（甲方）作为卖方，双方签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：乙方向甲方购买安亭镇8层809室房屋，政府批准的规划用途为办公；该房屋建筑面积为72.73平方米，单价为10,871.77元/平方米，总房价款为790,704元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确；该房屋的交付必须符合以下条件，取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2011年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权选择不解除合同，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过九十日的，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按乙方已支付的房价款日万分之六计算；房屋交付的标志为乙方签收《商品房入户通知单》；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备条件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向某某中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。2009年10月23日，原、被告办理了商品房预售合同网签手续。

2009年10月23日、11月17日、12月11日，两原告分别向被告支付购房款400,704元、100,000元、290,000元，被告开具相应发票。

2021年4月27日，原告乐某与某某公司2签订《**服务合同》，并从次日起支付案涉房屋物业管理服务费。

2021年8月31日，上海市第三中级人民法院作出（2021）沪03破211号民事裁定书，裁定受理某某公司3上海普陀支行对某某公司1的破产清算申请，并于同年9月29日指定某某律师事务所2担任管理人。

2023年1月13日，本院受理某某公司3上海普陀支行（该案原告）与乐某（该案被告）、杨某1（该案被告）、某某公司1（该案第三人）普通破产债权确认纠纷一案。2023年5月29日，本院作出（2023）沪7101民初147号民事判决，判决书载明：经审理查明，某某公司1将其名下坐落于上海市嘉定区的商业用地开发建设成“**”酒店公寓，于2008年10月1日取得《上海市商品房预售许可证》。虽然房屋用途为办公，但某某公司1对外进行宣传时称该酒店公寓配备了厨房、卫生间等设施可用于生活居住，吸引潜在客户购买该酒店公寓。2009年10月23日，某某公司1作为卖方，乐某、杨某1作为买方，共同签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：乐某、杨某1向某某公司1购买安亭镇***……。同日，乐某向某某公司1缴纳及***房屋的办证费600元。上述合同签订后，乐某、杨某1已全额支付购房款807,167元。鉴于此，某某公司1于2009年10月23日、11月17日先后开具两张销售不动产统一发票，分别载明预收房屋的购房款407,167元、400,000元。……本院另查明以下事实：1.乐某、杨某1除了购买房屋外，同时还购买了某某公司1名下的房屋，已付清总房价款790,704元。2.因某某公司1涉及诉讼，上海市第二中级人民法院于2011年6月30日以财产保全为由，查封某某公司1名下位于嘉定区*****的房产。3.某某公司2作为物业管理方，于2012年7月入驻**项目，入驻前，乐某、杨某1已占有与809室房屋。

2024年1月30日，被告向某原告发出《某某公司1管理人债权核查通知书》，内容为“……贵方共申报两套交付房屋、办理不动产产证债权（下称‘办证债权’），一套为上海市嘉定区房屋，另外一套为上海市嘉定区房屋，管理人已确认408室的办证债权，并经法院裁定确认为无异议债权。因贵方申报的两套房屋均未办理预告登记，且贵方申报时名下已有一套房屋用于居住，故根据某某公司1审查标准，不确认贵方申报的809室房屋办证债权，确认809房屋房款790,704.00元为普通债权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条的规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向上海铁路运输法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。逾期未提出异议或诉讼的，视为认可管理人作出的债权审查结果，管理人将及时向法院申请裁定确认无争议债权。”

两原告对上述审查结果有异议，遂涉诉。期间两原告与某某律师事务所1签订《委托代理合同》，聘请律师代理案件，两原告支付律师费20,000元。

【裁判结果】

    法院依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款判决如下：一、确认原告乐某、杨某1对坐落于上海市嘉定区安亭镇8层809室房屋享有物权；二、被告某某公司1应于本判决生效之日起十日内继续履行2009年10月原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，并配合办理坐落于上海市嘉定区安亭镇***房屋过户手续；三、驳回原告乐某、杨某1其余诉讼请求。

【裁判理由】

法院认为：两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告提供证据证明其已向被告支付购房款，被告对此没有异议，本院认定两原告已履行《上海市商品房预售合同》中的全部付款义务。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”本案中，一、两原告购买的案涉房屋系被告开发建设并用于交易的房屋，属于商品房。案涉房屋登记的用途虽然是办公，但实际上具有居住功能，属于商住两用房。二、两原告购买商品房的目的是用于居住。对于“以居住为目的”应做宽泛理解，不应将购房人名下有其他用于居住的房屋作为认定商品房消费者的消极条件，且两原告已实际占有案涉房屋，并按期缴纳物业费等。三、两原告已支付全部价款。因此，本院认定两原告属于商品房消费者，两原告对案涉房屋享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。两原告主张对其购买的上海市嘉定区安亭镇房屋享有物权，并无不当，本院予以确认。两原告作为商品房消费者，其要求被告继续履行《上海市商品房预售合同》，配合办理相关过户手续，于法有据，本院予以支持。两原告诉请要求被告承担律师费20,000元，因无合同约定，亦无法律规定，本院对此不予支持。