重整程序中购房户债权审核要点

文章来源丨文丰律师

作者丨马晓龙

一、原购房人去世，法定继承人申报债权

（一）通过法院或者公证处公证的形式，锁定房屋继承人

（二）具有人事权的国有企业、行政机关出具证明，证明原购房人第一顺位继承人的范围及生存状况

（三）夫妻财产先析产后遗产，再由其子女继承

（四）锁定好有权申报人后，先确认债权额，待办理房产证时，办理更名手续

二、假按揭

（一）房地产企业办理假按揭的动机

（二）债权审核要点

（三）对债权人的影响

三、一人同时买多套房

（一）购房资格的确认

（二）购房金额的确认

四、一房二卖

（一）债权审核依据

（二）债权审核要点

（三）债权救济途径

（四）房地产企业“一房二卖”所要承担的法律后果

近期宏观经济下行压力加大，房地产企业新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积出现大幅下降，房地产市场低迷，问题楼盘不断涌现，各地政府不断发布保交楼政策，保民生，稳大局，全力化解停工问题。购房户做为直接利益方的权益，得到政府各部门、法院和破产管理人广泛重视。在房地产破产案件中，多以破产重整案件居多，做为破产管理人如何保护购房人的权益，既要遵守法律底线，又要基于项目实际情况，同时又要具备专业胜任能力，识别真正的购房人，保护其权益。本文以实务中遇到购房债权审核中常见的四种类型为基础，浅谈一下购房债权的审核要点。

一原购房人去世，法定继承人申报债权

由于烂尾楼停工时间较久，原购房人去世，法定继承人申报债权。原购房人在世时，是否留有遗嘱，不得而知。法定继承人的范围，如何确定。破产管理人是否有更名的权利。这些问题，我们在实际债权审核过程中都会遇到。

（一）通过法院或者公证处公证的形式，锁定房屋继承人。

在现实情况下，法院和公证处都不愿意办理此业务，继承人因项目烂尾，已经造受损失，也不愿意再耗时、耗力办理上述手续。这种办法虽有效避免破产管理人的法律风险，但实操过程不可行。

我们的应对措施，由申报人出具书面承诺书，表明如果有其他利害关系人申报购房债权，已补缴房款不再退还，该房屋由此出现任何纠纷，自愿承担全部法律责任。

（二）具有人事权的国有企业、行政机关出具证明，证明原购房人第一顺位继承人的范围及生存状况。

1.行政机关通常具有人事权。如果是企业，管理人要综合判断企业性质，国有企业一般会具有人事权，私营企业一般无人事权。

2.询问一下申报人的档案存放地址，是最为简单的处理方式。一般没有人事权的单位，职工的档案会存放在人才交流中心代为保管。

（三）夫妻财产先析产后遗产，再由其子女继承。

如果由原购房人的子女申报债权，其父或其母还健在，需要出具放弃财产权的证明（夫妻一半财产和可继承的财产），其他子女放弃其继承权的证明。为了避免出具虚假证明，所有的证明文件可以由本人持身份证原件，在破产管理人处当面出具。

（四)锁定好有权申报人后，先确认债权额，待办理房产证时，办理更名手续。

管理人拟确认的债权，需要债权人会议通过，法院以裁定书的形式确认。审核债权到办理房产权，会经历债权公示期，真正的权利人会随着时间推移得以呈现。

二、假按揭

房地产企业，当出现现金流匮乏的情况，会采用“假按揭”的方式提前回笼资金。一般房地产企业会找亲朋配合办理按揭贷款手续，签定正式的商品房买卖合同，办理网签备案手续，开具销售不动产发票，客户出具收入证明，银行调查客户信用情况，发放贷款。

（一）房地产企业办理假按揭的动机：房地产企业通常支付30%的资金，扣除预征的税款，取得约60%的现金流入，可以说是以小博大。后期出售已办理按揭手续的房源，只需在其内部完成更名手续，并不会带来额外的税收负担。

（二）债权审核要点：房地产企业为了配合按揭贷款手续的办理，首付款资金由房地产企业支付，而客户无实际付款的行为，所以审查首付款支付做为重点。另外，在债权审核过程中，询问债务人企业财务人员，开具发票时，是否根据购房人提供的身份证复印件、购房合同、收据等信息进行开票，客户的支付方式是否为大额现金支付，我们初步判断是否有办理虚假按揭手续的可能。

（三）对债权人的影响：因为办理虚假按揭手续，属于双方通谋虚伪，合同无效的行为。协助办理虚假按揭手续的客户，因房地产企业宣告破产，自己垫付的还贷资金，可以做为普通债权进行申报，但无权利要求继续履行购房合同。新的购房人购买此房源，也不存在一房两卖的情形。

三、一人同时买多套房

在债权审核过程中，我们会遇到签定商品房买卖合同，开具收据，转款三者时间均一致的情况。有些购房户还存在分批支付购房款，由于前期支付的款项还未选定房源，并没有标明房号，支付的价款又不同，如何确定每套房的价款，也是实务工作中会遇到的问题。

（一）购房资格的确认：根据最高院执行异议的规定，消费者购房人是保障购房者生存利益，很难解释一人同时买多套房是满足生活基本需要。如果严格按照规定，债权不予确认，这样的处理结果往往不能被购房户所接受。购房户会认为，如果我不用自己的名义，用家人的名义购买房屋，是否会得到相反的处理结果。特别是在重整程序中，烂尾楼的销售去化不畅，这类客户我们倾向只认定一套房源。

（二）购房金额的确认：我们倾向让客户自选房源，确认单个房源债权金额，这样有利于债权审核工作的推进，平衡各债权人之间的利益和损失。

四、一房二卖

在现实生活中房产纠纷也越来越多，“一房二卖”这种特殊情况也屡见不鲜，房地产企业将同一套房屋分别出卖给两名购房人，分别订立房屋买卖合同。合同内容合法，没有侵害国家、集体或者第三者的利益，应认定两份合同合法有效。

（一）债权审核依据：《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

（二）债权审核要点：出卖人就同一房屋分别签订数份合同，买受人均要求继续履行合同的，原则上按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1.出卖人将房屋出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。

2.均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的，优先保护合法占有房屋的购房户；

3.均未办理房屋所有权转移登记的，又未实际合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

以上未办理产权登记、未实际占有、合同签定在后的购房者，在商品房买卖合同有效的前提下，可以请求房地产企业因违约承担损害赔偿。

（三）债权救济途径：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（四）房地产企业“一房二卖”所要承担的法律后果：

1.民事责任：如果是有效合同的当事人，没有取得房屋的买方可以要求房地产开发商返还已付购房款及利息、解除合同，并要求房地产开发商承担金额不超过已付购房款一倍的赔偿责任；如果是可撤销合同的当事人，具有撤销权的买方在知晓一房二卖情况起一年内，可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并要求开发商赔偿本金及相应利息；对于无效合同的当事人，可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并要求开发商承担相应赔偿和损失。

2.行政责任：根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情况时，应处以警告、责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款。

 房地产开发商一房二卖，在主观上存在故意欺诈的行为，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。

破产管理人基于购房户生存权的考虑，在债权申报资料、债务人账册、原始凭证、房管局备案资料中，与相关人访谈反复核查，谨慎履职，公平公正地对待每位购房人。最后，破产管理人对债权审核结果，会以书面《债权审核通知书》的形式通知购房户，部分确认债权和不确认的债权金额，事实和理由，权利救济途径等内容。购房债权人在异议期，提出书面异议，管理人再次核查其债权。管理人审核购房债权，需经过债务人、债权人、债权人会议核查无异议，提交人民法院裁定确认。经过严格的债权审核程序，债权人的利益可以得到较周严的保护。