关于商品房消费者权利保护问题的解读和在破产程序中的实务思考

引  言

近年来，伴随着新冠疫情的影响，许多房地产企业资不抵债面临破产困境，或因楼盘烂尾，无法向已支付房款的购房者交楼；或因债务堆积，出售给购房者但尚未过户的房屋被强制执行，而作为弱势群体的商品房消费者，最关注的就是自身权益保护问题。

2023年4月21日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》实施，购房人、承包人、抵押权人一片哗然，但实际上批复的内容相对于此前的司法解释并没有根本性的变化，对消费者生存权保护的相关司法解释早在2002年就已经出现，并且经过了二十年的发展。如果就批复内容单一解读，不了解相关司法解释的历史沿革，很可能会对批复内容产生误读。本文以商品房消费者权利保护的理论基础为研究背景，结合房开企业管理人的实务经验及相关判决分析，以期帮助商品房消费者更好地行使权利。

商品房消费者权利优先保护的发展历史

01、最高院关于建设工程款优先受偿权的批复

2002年6月11日，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿批复如下：

消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

该规定是我国首次以司法解释的形式明确了商品房买受人的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，但是内容过于原则，缺少实务操作规范。

02、最高院关于彩石山庄事件的答复

2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示答复如下：

1、依照《合同法》第286条规定，处理房地产纠纷和执行案件中的权利顺位问题；

2、对房屋买受人权利的优先保护，包括建成房屋的交付请求权或未建成房屋的购房款请求权。

这一答复性规定可谓开历史之先河，充分保护了广大购房者的合法权益，为全国众多企业处理“烂尾楼”债权关系提供了参考借鉴，但是对于房屋买受人的范围有待进一步明确。

03、最高院关于法院办理执行异议和复议案件的规定

2015年5月5日，执行异议相关规定出台。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

这一规定明确了“商品房消费者”概念的法律边界，维护了担保物权的法律体系，为实务操作提供了可行的标准。此外，结合上述规定确立的《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十二条，给破产程序中购房人的生存权保护提供了明确的操作指引。我们认为该指引的实操性很强大，房开企业破产案件中，购房人数往往众多，少则几百，多则几千，如果没有上述具体的指引，管理人在债权审查中只能引用执行程序等司法解释来断案。实践中，因司法解释理解不同引发争议不断，管理人的审查效率会大大降低，债权确认之诉的数量也会大大增加，进而影响破产案件的整体推进，同时会占用大量司法资源。近日，最高院关于商品房消费者权利保护问题的最新批复出台，我们忧虑的则是上述指引效力会不会受到影响。

04、最高院关于全国民商事审判工作的会议纪要

2019年11月8日，九民纪要相关规定出台，《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续，房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。人民法院在审理执行异议案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。

《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

九民纪要虽然进一步细化了商品房消费者权利判断的相关条件，即符合生存权保护的范畴，但实务操作中仍然存在“唯一住房”认定难的问题。

05、最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复

2023年4月20日，最高人民法院针对河南省高级人民法院关于明确房企风险化解中权利顺位问题请示的批复如下：

1、依照《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条规定，处理相关权利顺位问题；

2、若房屋存在交付可能，优先保护以居住为目的的商品房消费者的房屋交付请求权，包括：支付全款的购房人和支付部分但愿意在一审辩论终结前补满房款的购房人；

3、若房屋不能交付且无法交付，优先保护以居住为目的的商品房消费者主张的价款返还请求权。

该批复性规定系最高院在对彩石山庄答复性规定基础上的进一步细化，体现对弱势商品房消费者权利保护的精神，但是对于商品房消费者身份的认定，则未作出合理的解释，这多少让管理人在债权审查中感到“无所适从”。我们认为对于商品房消费者身份的认定应延续适用执行异议和复议规定以及九民纪要的相关规定。在我们办理的破产案件中，绝大部分购房债权人都能理解和支持我们的上述观点，但也有部分的购房债权人和代理人有不一样的理解，我们期待有更清晰的相关权威解释出台。

商品房消费者的身份界定

实践中，商品房买受人的称谓繁多，有消费性购房人、购房消费者、商品房消费型买受人、工程抵债购房人、借款抵购房人等，而真正的商品房消费者应当考虑其是否有购房的真实意思表示，如：以居住为目的且合法占有房屋的消费者、以居住为目的而名下无其他用于居住房屋的消费者。

01、排除以房抵债的房屋买受人

一方面，以房抵债的房屋买受人获得房屋的目的并非用于居住，没有购房居住的真实意思表示；另一方面，买受人获得房屋并非基于合法有效的商品房买卖合同签订，而是以原始债务进行折抵，如：抵销工程债权、借款债权关系等。因此，对于该类商品房债权人，即使以房抵债的原始协议有效，也不能认定其为商品房消费者，享有商品房消费者优先权保护。

最高法院（2021）最高法民申969号案件

最高法院认为，张某与地产公司存在借贷关系。房地产公司因无力偿还，同意以5套房屋出售给张某、朱某抵债，并分别与二人签订书面协议。朱某未按约定向地产公司支付全部款房，而是以地产公司欠付借款充抵。上述房屋买卖行为目的是抵债而非居住，不属于以居住为目的的购房者，故不满足购房人优先债权范畴。

重庆高院（2019）渝民申2966号案件

法院认为，本案所涉的房屋买卖合同系以房抵债形成，张福田并非是购房消费者，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故该规定不适用于本案情形，购房人张福田不享有购房债权优先权。

02、商品房买受人以居住为目的购房

最高院批复第二点规定：“以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，及只支付了部分价款但愿意在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的”享有商品房消费者优先权保护，该规定与《全国民商事审判工作会议纪要》第126条规定相呼应，新意之处在于支付价款上有所松动。因上述情况是为保护消费者生存权而作的例外规定，故对于该规定的理解不宜过分扩大范围，突破原有生存权保护条件的底线，仍应遵循《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法精神，即真正的商品房消费者系生存权保护的主体，需参照以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但是，对于“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，《全国民商事审判工作会议纪要》及相关批复性文件中并无详细规定，审判实践中掌握的标准也不一致。

01、关于“买受人范围”的理解

关于“买受人”有观点认为应作宽泛理解，不应局限于商品房买受者本人，还应当包括：实行夫妻法定财产制下的配偶、未成年子女。因为买房通常是一个家庭的重大事物，是家庭共同决策的体现，且购房款来自于同一财产源，房产无论登记在谁的名下，均属于夫妻共同财产，故对于买受人的范围应作扩大解释，以便于更好的认定生存权保护的合理范畴。该观点有案例予以支持，但司法解释并无明确规定。

在破产程序中，管理人审查商品房消费者优先权是否成立时，因自身权力有限，无法获知购房人的家庭情况，仅能对购房债权人本人名下进行审查，基于特殊情况，审查购房人本人名下有无其他用于居住的房屋，也不违反“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定。

最高法民终149号判决

法院根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》材料得知，王丹与其配偶吕超、女儿吕佳瞳、儿子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。

（2022）最高法民申178号案件

本院经审查认为，丰祥公司通过债权转让取得了对案涉房屋的抵押权并申请强制执行，吕建周以房屋买受人身份主张排除强制执行，根据《执行异议和复议规定》第二十七条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、126条规定，应符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。本案中，吕建周是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，是否属于消费购房人，原审并未查清，在此情况下认定吕建周可以排除强制执行，缺乏证据证明。本案应结合吕建周及其配偶、未成年子女在查封时名下是否有其他房屋综合进行判断。

02、关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解

九民纪要认为关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，不应拘泥于字面作文义解释，将其理解为买受人名下的房屋套数，即买受人名下仅此一套住房，还应当结合目的解释，即满足生存居住需要或改善生存居住环境的购房都应当认定为符合生存权保护的合法范畴。如：买受人先前已有一套住房，而买受人家庭人数较多，原有住房不能满足居住需要，再行购买房屋是为了对居住条件进行必要的改善，仍属于商品房消费者生存权保护的合理范畴。

（2019）最高法民再255号判决

本案已查明，叶云名下虽登记有一套住房，但该房屋建于1995年，年代久远且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，尚无法满足叶云及其母亲、儿子三代人的正常居住需求，故对于公民的居住权应当优先予以保障，另行购买的房屋仍属于生存权保护的合理范畴。（人均居住面积：49.27/3=16.42平米）。，二审法院认为，盛秀华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但盛秀华夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛秀华符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（人均居住面积：137.34/5=27.47平米）。 

(2021)最高法民终516号判决

本案中，牛卓龙妻子谢莉名下已登记有一套面积为100.6平方米的住房，系妻子婚前于2003年所购，牛卓龙称，房屋系步梯房且位于5层，目前由牛卓龙夫妻、牛卓龙父母及牛卓龙两个孩子一家六口居住。法院综合考虑牛卓龙的实际情况，认定牛卓龙基于对家庭基本居住环境进行必要改善而购买案涉房屋，具有必要性和合理性，符合第二十九条第二项的规定。（人均居住面积：100.6/6=16.77平米）。

（2021）最高法民终1316号判决

二审法院认为，盛秀华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但盛秀华夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛秀华符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（人均居住面积：137.34/5=27.47平米）。 

从房屋购买顺序上来看，若买受人先前已购买涉案住房，但因为房屋烂尾迟迟未能交付办证，随后在同一市区另行购买一套住房用于居住，此后对于先前购买的烂尾楼房性质如何认定，实践中的判例较少。

一种观点认为案涉房屋符合生存权保护的合理范畴，理由如下：首先，买受人在签订案涉《商品房买卖合同》时，有购买房屋生活居住的真实意思表示；其次，买受人购买案涉房屋系其首套住房，名下无其它用于居住的住房；再次，购买案涉房屋烂尾并非房屋买受人主观能够预测的，买受人不存在任何过错；最后，买受人另行购买房屋仍是为满足生存居住需要，若非因案涉房屋烂尾迟迟不能交付办证，满足不了买受人的刚需居住需求，买受人何须舍近求远，耗费巨资另行购买住房。故，案涉房屋仍属于商品房消费者生存权保护的合理范畴。

但另一种观点则与之相反，因为买受人既然有经济能力另行购买房屋，说明其生存权益已经得到保障，如果再以消费者生存权权益保护定性案涉房屋，有悖立法本意。

（2022）内0624民初2006号判决

本院认为，首先，双方签订的《磊扬世纪城协议书》符合上述法律规定中买卖双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，双方在《磊扬世纪城认购协议书》中约定案涉房屋于2013年9月30日交工，如遇不可抗力则工期顺延，而第三人未在约定期限内向原告交付房屋且至今仍未向原告交付房屋；此外，原告在另行购买位于东胜区阳光小区的住房时，名下并无其他住房。故，原告在第三人长期违约不交付房屋且原告没有解除认购协议权利的情况下，为生活居住需要在鄂尔多斯市东胜区另行购买住房满足全家人居住并无不妥且符合上述法律规定的立法精神，因此应当认定案涉房屋符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

03、商品房买受人支付总价款不以50%为标准

早期司法实践中，确定商品房消费者是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应从是否满足生存居住需要及已支付价款接近50%，是否同意将剩余价款交付给申请执行人或案法院要求交付执行等因素综合考虑。近日，最高院批复第二点规定：“以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，或只支付了部分价款但愿意在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”，该规定突破了原有生存权保护条件中的50%价款支付的界限，一定程度上扩大了商品房消费者的认定范围，也提高了对商品房消费者的支付要求，即在一审法庭辩论终结前需实际支付剩余价款。概而言之，依照从新原则，适用最高院批复性规定的支付标准，更符合当前房地产爆雷情况下的现实需求，既能实现权利清偿顺序的公平，又能兼顾各方利益的平衡。但是破产程序中在哪个时间节点支付剩余价款仍有待推敲，我们倾向认为在管理人制作债权表提请债权人会议核查前必须向管理人付完尾款，也可以考虑在管理人提交法院裁定债权前通知债权人补足房款，如果在上述时间节点债权人没有支付全款的，管理人不认定该购房债权具有优先于工程款优先权与抵押权的权利。

结  语

“消费性购房人债权”在相关法律法规中均没有规定，这一权利类型系最高人民法院基于消费者生存利益保护考量而创设，最高院以司法解释的形式赋予了商品房消费者权利的优先保护。但是“商品房消费者”的范围仍需要作严格限制，生存权优先保护只能是例外，不能成为常态，滥用生存权优先保护会动摇担保权利体系，对我国的营商环境将弊大于利。尤其是在破产程序中，不能轻易赋予债权人物权性质的权利，应尽可能地将其转化为金钱之债并在破产程序中公平受偿。