五问五答 | 关于破产程序中优先权的顺位问题

近年来，房地产企业因资金链断裂、市场波动等问题导致工程烂尾情况屡见不鲜。在房地产企业破产程序中除了常见的职工债权、税收债权、普通债权外，还涉及拆迁安置户、消费者购房人、建设工程承包人和实际施工人、抵押债权人等比较典型和特殊的优先权，当上述多种权利同时出现和冲突时，就必然面临清偿顺位问题，笔者就其中几个问题做简要探讨。

Q拆迁安置户为何享有绝对优先权？

A学界普遍认为拆迁安置户具有绝对优先权，基于多种原因。首先拆迁安置户的权利来源于拆迁安置补偿协议，是以“所有权调换”形式签订安置补偿协议，即让渡个人、家庭利益在先，取对特定安置房的物权期待权。其次拆迁安置户本质属于解决生存居住目的，但与消费者的生存目的区别在于取得权利原因不同，拆迁安置户以失去原有房屋为代价，消费者则是支付房款，从这个角度出发，拆迁安置户的权利顺位应排在消费者购房人及各类优先权之前。

Q房地产企业将安置房卖与第三方，如果第三方买受人是善意的且已交付入住，能否对抗拆迁安置户的优先权？

A这种情况下，无论第三方是否明知、是否已交付入住均不得对抗拆迁安置户的优先权。如前所述，拆迁安置户享有的绝对优先权是基于“所有权调换”得来的，安置房屋是“特定”的具有人身专属性。保障拆迁安置户优先权是对其生存权的维护，也是政府的拆迁安置政策顺利实施的基础。另外，这种情况下购房人可据房屋买卖协议向管理人申报债权。

Q消费者购房人权利顺位的法律依据？

A学界普遍认为消费者购房人权利顺位在拆迁安置户之后，在建设工程优先权之前。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

Q建设工程的实际施工人是否在优先权保护范围内？

A众所周知，建设工程优先权属于法定优先权，但是在破产实践中，往往建设工程承包人并非实际施工人。我国建筑市场存在非法转包、分包、挂名资质、层层转包现象，那么讨论建设工程的实际施工人是否在优先权保护范围内就不能武断的仅仅凭施工人并未与建设工程发包人直接签订合同而排除在外，而应当回到我国设立建设工程优先受偿权的初衷上来。建设工程优先权的设立不仅是为了保护承包人初期投入的经营利益，更是为了保护农民工工资、劳动报酬、维护社会稳定考虑。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十四条规定了在承包人怠于行使权利、影响到期债权实现时，实际施工人可提起代位权诉讼来主张权利。该解释第四十二条规定了发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的条件——“不得损害建筑工人利益”。

Q抵押权的权利保护问题？

A抵押权的权利保护从社会、国家层面看，本质是对金融秩序的维护，当抵押权与其他优先权冲突时，法律适用问题上，应当尤其谨慎。

抵押权与购房人发生权利冲突时，管理人要谨慎甄别购房人是否符合消费者购房人，即购买房屋是否为保障生存、居住需要等三个要件。如购房人“以房抵债”来实现其债权的，本质仍属于债权债务关系，不属于消费者购房人。

抵押权与建设工程优先权冲突时，在案件审理中，应当从严审查，防止开发商与承包人恶意串通导致建设工程优先权的滥用。