开发商破产，购房者认购款也优先于

银行抵押权清偿

韦某与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为韦某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城公司广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城公司广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。

阅读提示

韦胜周与金穗公司于2014年1月17日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由韦胜周购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋22层06号住房一套。合同约定总房款为309921元。合同签订后，韦胜周向金穗公司交纳购房款92976元。2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。韦胜周向管理人申报债权为购房款本金92976元，其他损失10000元。经管理人审核认定，韦胜周与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认韦胜周已交付的购房款本金92976元为优先债权。韦胜周的已付房款比例占合同约定的购房款比例的30%。长城公司广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，合计总额32464602.37元。管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米，北区4290.73平方米土地使用权（证号为临国用[2009]第3320号，[2010]第1925、1926号，[2011]第2672、099号）变卖款及韦乃政，潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误，应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。长城公司广西分公司就其自身债权金额和韦胜周的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为韦胜周的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。经管理人复审确认，长城公司广西分公司其他损失金额为8857608.25元，债权总额为33487867.34元。同时，管理人维持了对韦胜周的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日，管理人向长城公司广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉，否则即视为对复审债权表无异议。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。

第一百一十三条  破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

裁判观点

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。根据上述法律规定，首先可以确定，根据逻辑关系，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。再次，对房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条只是明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，更不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。原告主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。一审法院认为，该司法解释适用于人民法院对金钱债权的执行程序，而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序，不能适用该司法解释的规定。

最高院认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。韦某与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为韦某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城公司广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城公司广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城公司广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦某作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿,其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。长城公司广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。

案例来源

案号： （2021）最高法民申1382号

裁判时间：2021年3月25日