房地产企业破产清算案件中的建设工程价款债权清偿顺位分析

引言

《中华人民共和国民法典》继承了《合同法》中关于建设工程优先权的相关规定，在其第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。上述法律规范的规定系建设工程价款的债权作为优先债权确认的法律依据。上述法律规定在房地产企业破产清算的案件当中同样可以得到适用，对于房地产建设工程承包人对房地产企业（即建设工程发包人）的建设工程价款债权，符合条件的应当作为优先于担保债权以及普通破产债权的债权予以认定，即使如此，建设工程优先债权也并非可以作为绝对第一顺位的债权予以保护，因为在建设工程优先债权之前可能还存在保护在先的商品房消费者的合法权益。

一、保护在先的商品房消费者权益

房地产企业破产清算案件当中，除了上述建设工程项目承包人的建设工程价款优先权之外，商品房消费者对相关房产及其购房款的权利又是一类特殊的权益，根据相关法律规定，其可以优先于上述房地产建设工程价款优先受偿权。这一结论可以在以下出处找到法律依据。

第一，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“最高院批复”）中可以找到依据。最高院批复的第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十条亦规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）的通知中，也明确了支持作为商品房的消费者可以提出执行异议，同时一并提出并在原则上阐述了针对购买商品房的消费者关于名下无其他可用于居住的房屋如何理解、对商品房的消费者支付价款超过百分之五十的特殊情形、在保护消费者生存权进行例外规定与担保债权具有法定优先性的两个法益之间如何权衡和平衡的问题、非因买受人自身原因未办理过户登记之情形的理解与认定问题。

对于消费者所购房产抑或购房款优先权利的保护，在不同情形下的实务当中，不同的地方法院的审判实务可能时不尽相同的。这往往反映着不同地方的法院可能在消费者购房款合法权益的保护与其他权利人的权利（如承包人的建设工程价款优先权、有财产担保的债权）的保护与平衡上的不同观点和主张，具体来说不同的法院对前述最高院批复的适用、对执行异议规定和九民纪要当中对应当保护的商品房购房者条件的认定、对商品房购房者乃至其家庭生存保障功能的保护、商品房购房者在购房程序当中是否存在过错以及该过错是否使其优先得到保护的权利以灭失、商品房购房者与房地产破产企业的商品房买卖合同的效力、商品房购房者已支付购房款的比例以及对商品房是否事实占有、消费者购买商品房的目的等事实认定，都影响着消费者对商品房或其所支付的购房款的优先权最终是否可以得到司法裁判的支持和保护的结果。

二、关于建设工程价款优先权

当房地产企业面临资金链断裂而走向破产清算时，作为房地产项目建设工程的承包人，所享有的建设工程款项债权，根据上述民法典第八百零七条之规定，应当作为优先债权予以确认。这类债权很可能是在以房地产企业作为债务人的破产清算案件当中，在大多数情况下都会存在的一类破产债权。除了上述《民法典》之规定，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“司法解释一”）三十五条、三十六条同样对建立工程交款作为优先债权予以确认，进行了如下规定：承包人与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述民法典之规定与司法解释一之规定，确立了建设工程价款作为优先受偿权的法律基础，其背后的法理系为了保护农民工等建筑工人的工资权益并予以优先保护的法益，其保护机制是通过保障建设工程承包人对房地产企业即建设工程项目发包人的债权的方式来间接实现对农民工等建筑工人的经济利益进行保护的。

建设工程款债权的范围根据司法解释一第四十条之规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

建设工程价款债权的行使时间也是有明确的规定的，正如上述司法解释一第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。因此这项权利是存在一定的除斥期间的，即十八个月，作为房地产建设项目的承包人来说，应当在上述司法解释的规定自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月之内向房地产企业主张建设工程价款债权，以避免其自身的建设工程价款的优先债权在破产清算案件当中降为普通破产债权。

其实我们也可以合理联想到，建设工程款项的债权，很可能不仅仅在房地产企业破产清算案件当中存在，也可能在其他非房地产企业的破产清算案件当中存在。那么无论是作为房地产企业的破产清算案件或非房地产企业的破产清算案件当中的建设工程款项的债权，都应当作为优先债权予以清偿。

经上述分析，我们可知在房地产企业这一类破产清算案件当中，作为房地产建筑工程承包人的建筑工程价款优先债权，是优先于破产担保债权（如抵押债权）、普通破产债权予以清偿和保护的，并且在存在符合条件的商品房消费者权益时劣后于商品房消费者权益的。

三、关于担保债权以及其他破产债权的规定

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“破产法”）第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。与上述承包人的建设工程价款优先权的权利基础不同，上述法律规定明确了债权人对进入破产清算程序的房地产企业的财产享有抵押权、留置权、质押权的，先要在破产程序当中单独优先受偿的权利，这一权利我们在破产法理论当中也称之为别除权，对应的债权人享有的债权，我们称之为有财产担保的破产债权，该债权在破产清算程序当中也是一种优先受偿权，综合上述民法典以及法律规定以及分析可知，承包人的建设价款优先权，优先于此处的别除权（即有财产担保的破产债权）优先受偿。

《破产法》第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依次清偿职工债权、税款债权、普通破产债权。在非房地产企业的破产清算案件当中，我们知道根据上述破产法的相关规定，破产财产的清偿顺序为有财产担保的破产债权，职工债权、税款债权和普通破产债权，根据上述综合分析可知，在房地产破产企业的破产清算程序当中，在对一般破产债权人的权利进行清偿和保护之前，在房地产清算案件当中广泛存在的商品房消费者对相关房产及购房款的权利，可能会得到最优先的支持和保护，其次是对房地产项目建设工程承包人的建设工程价款优先权的清偿和保护。

四、 结语

综上所述，我们可知在房地产破产清算案件当中，作为房地产建设工程项目承包人的建设工程价款债权，根据相关法律规定是可以得到优先受偿和保护的，但其可能并非会成为第一优先得到保护的权利，因此在相关房地产破产清算案件当中作为建设工程价款优先权的债权人，应当按照法律规定、实现程序、范围、时间规定、证据要求申报自身的建设工程价款债权，以最大化主张和维护自身的债权权利。