破产房企在建工程续建障碍及解决路径分析

作者：赵维刚、罗纯，贵州贵达律师事务所

破产房企在建工程续建障碍及解决路径分析

内容摘要：随着国家政策的宏观调控及新冠疫情对经济的持续性影响，我国房地产行业正经历着历史性的重大变化调整。已从“黄金时代”、“白银时代”逐步迈入了如今的“黑铁时代”，房地产行业面临着优胜劣汰的市场严酷考验。现在及未来，不少房地产企业将会通过《企业破产法》依法进行退出和市场资源整合。然而，由于破产房企的未完在建工程涉及广大群体的合法权益保障及地区经济发展、城市形象改善、社会矛盾化解等复杂问题，其问题楼盘的复工建设就成为了房企破产程序当中的核心环节。

本文以笔者的房企破产实务办理经验为基础，从重整投资人、续建施工单位的招募；拆迁安置；拆迁户、购房户等社会群体的稳定安抚；前施工单位的清场协调及工程量固化；设计、监理、跟审等参建单位的配合；续建手续的办理与完善等方面分析研究破产房企问题楼盘在复工建设当中可能存在的问题和障碍，并提出一定的化解路径和方法，以兹探讨交流。

关键词：破产房企 在建工程 续建障碍 化解思路

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位”，同年12月21日习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步强调，“要准确把握住房的居住属性”。当前，在“三道红线”、“房贷集中度管控”、“去杠杆”等宏观政策调控下，我国房地产行业正在进行历史性的重大结构调整。

加之疫情因素对经济的持续性影响，我国房地产行业前期“高融资”、“高负债”、“高杠杆”的野蛮扩张模式所积累的弊端和经营性风险加速显现。大部分房开企业已陷入经营困境而达到了破产条件，其在建项目的停工烂尾不仅对当地经济发展、城市形象等造成负面影响，也损害着其所涉及的拆迁户、购房户及其他债权人等广大社会群体的合法权益，且极易引发社会维稳矛盾。在建工程作为破产房企的核心资产，在实践操作中无论是清算程序还是重整程序，从提升资产整体价值以更好维护债权人利益角度还是当地经济、社会发展、城市面貌改善之角度考量出发，基本都会对其所涉及的在建工程进行复工建设。然而，由于破产房企前期的不规范发展及现行房地产行业的宏观政策调控，破产房企的复工建设可谓艰难困苦，本文将以笔者办理的房企破产案件为基础，对房企破产过程中在建工程续建所面临的困难和障碍进行分析研究并提出一定的实务性操作方法，以兹共同探讨。

一、重整投资人、续建施工单位的招募

（一）收益、成本不对称，市场投资信心不足

在房企破产案件中，管理人一般在接管企业，基本掌握大致资产、负债情况及在建工程现状后都会第一时间对外公开招募重整投资人或续建施工单位。但在我国中西部地区的三、四线城市，由于当地经济发展水平不高，加上房地产市场“黄金时代”的盲目扩张发展，已导致当地房产存量严重过剩，其中商业类型资产尤为严重。以贵州某市为例，其2021年商业存量约250万方，根据现行市场状况预计去化周期约93个月，且受电商影响及传统商业盒子消费观念的改变，商业的去化价值也呈持续下降趋势。同时，受原材料、人工等费用的影响，在建工程的续建成本也在持续增加。在这种情况下，重整投资的投资收益、资金回笼时间、投资成本等难以匹配，往往使重整投资人望而却步，难以激发其投资的信心和兴趣。

对于续建施工单位而言，面临的核心问题逻辑是基本一致的。由于破产房企现金流断裂，续建前期基本需要施工单位垫资修建。无论是前施工单位继续建设还是重新招募施工单位垫资续建，其考虑的仍然是资金回笼问题，即在续建过程中能否及时收到续建工程款以保障工程的持续建设。如前所述，在目前房产市场较为低迷且施工成本持续增加的情况下，也会导致续建施工单位缺乏信心和意愿。

（二）管理人综合能力的提升与资源整合拓展

房企破产案件的内在特殊性和复杂性，对管理人履职能力提出了更高的要求。合格、称职的破产法律事务工作能力已难以满足房企破产的深层次需求，管理人需不断提升其商业判断、政策走向把握、综合协调、社会维稳、地区经济发展了解等方面的综合能力。对于存在“烂尾”工程的房企破产案件中，管理人首先要做的是对“烂尾”工程续建价值的识别和判断。笔者认为，并非所有的问题楼盘都具备复工建设的可行性和复建价值，毕竟市场经济的内在逻辑是资源和要素的有效整合匹配。对于经济发展水平不高、房产存量较大、“烂尾”项目所在区位优势不明显、房价无太大提升空间的问题楼盘而言，放弃复工建设采取整体拍卖处置方式快速变现及时清偿不失为一种有效的化解方法。对于拆迁户、购房户等社会群体的基本生存权益保障，可依法通过债权审查确认其相应的金钱债权及合理损失予以优先清偿以缓解问题楼盘积存的历史遗留矛盾和社会维稳压力。

此外，管理人资源整合、信息有效匹配的能力在房企破产案件中尤为重要。笔者认为能否将房企资产或工程现状与投资人、续建施工单位投资需求进行较为精准的定点匹配是判断管理人履职水平的关键要素。因此，管理人在案件办理过程中要不断依托其平台和资源逐步拓展、建设完善的投资人“网络”和“信息库”。同时，管理人要不断吸收学习行业调控政策、税收、工程建设等方面的知识，以提升管理人履职的全面综合能力和商业判断能力，以更好的对破产房企的重整价值或问题楼盘续建价值的识别和判断。

（三）依托地区政府，争取招商优惠政策

问题楼盘的存在不仅影响了具体债权人的权益保障，也对当地的城市形象和经济发展造成了负面的影响。管理人在掌握房企基本信息后可主动与地区政府的“投促局”、“问题专班”等部门机构对接，主动推介房企资产并争取相应的税收优惠和其他政策优惠。以此增加问题楼盘的吸引力和续建价值，以便更好的招募到重整投资人或续建施工单位。

二、拆迁安置

在实务中，破产房企的问题楼盘一般会面临拆迁安置问题，其中存在两个关键因素，一是拆迁责任主体；二是拆迁费用的承担。关于拆迁主体方面，我国以2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》为界大致可分为两个阶段。2011年以前系由房开企业作为拆迁主体，政府部门予以协助配合，但由于地产行业的逐利性和暴利性往往会产生违法拆迁、不公平赔偿对待等道德风险，容易对社会稳定造成负面影响。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，明确了由市、县级人民政府负责其所在区域的房屋征收与补偿工作，房开企业不再是合法的拆迁主体。

关于拆迁补偿费用的承担问题，根据房开企业与国土自然资源局签订的土地出让合同内容约定，一般分为现状出让或净地出让，前者由房开企业承担相应的拆迁费用，后者由政府承担拆迁费用，政府一般会将相应成本纳入土地出让金当中予以核算调整。此外，还可能存在政府会议纪要等文件对土地具体出让方式另行进行了明确，往往与土地出让合同内容不一致，从而使拆迁费用承担问题存在较大争议。

无论是何种出让方式，在拆迁安置过程中关键因素是资金的来源问题。房企既已进入破产程序，已无现金能力满足货币补偿及过渡费、停业补助、搬家补助等货币需求，仅能以剩余资产满足产权置换需求，而地方财政也较为紧张，再无重整投资人的情况下解决拆迁资金来源是处理本问题的关键。因此，可考虑通过共益债融资或协调金融机构以部分债权优先清偿等为条件争取提供项目贷款等方式获取资金支持。

三、拆迁户、购房户等社会群体的稳定安抚

自2018年以来，随着破产案件的逐步增多，“破产”概念逐步为社会公众所了解，但《企业破产法》的具体内容、破产制度的价值追求、破产程序的意义等对广大社会群体来说还是相对陌生。甚至会出现企业破产是“逃废债”、是“彻底死亡”、是“清算了什么都没有”的误解。因此，在不破不立、优化社会资源配置、行业结构性调整、公平清理债权债务等破产制度功能尚未深入人心之前，大部分的拆迁户、购房户等群体在听闻房开企业破产后往往会出现集体维权、上访等社会维稳问题。甚至还会对管理人的接管、调查、债权申报、工程续建等工作造成阻碍。因此，管理人在接管房企后，较为必要且紧急的工作便是组织召集拆迁户、购房户等群体的代表进行座谈会议，向其解释、说明破产程序的流程、功能价值以及对他们权益的保障以此化解社会矛盾并争取该类群体对案件办理的支持，合法、合理利用该类群体的社会性力量。

四、前施工单位的清场退出及工程量固化

若在复工建设当中决定招募新的施工单位进行续建，那前施工单位的清场协调将会是管理人面临的一大阻力。问题楼盘出现的根本原因在于资金不足，欠付施工单位巨额工程款最终导致项目停工烂尾。因涉及农民工工资、材料供应商货款、机械设备商租金等众多群体利益问题，施工单位与破产房企之间的矛盾一般较为尖锐，特别是存在挂靠、多层分包、转包、名义施工人与实际施工人不一致的情况下尤为严峻。在这种情况下如何快速、高效清退前施工单位，为问题楼盘续建扫清障碍是复工建设的关键所在。

首先，管理人应仔细研究审阅施工单位提交的债权申报材料并与破产房企留守工程方面专业人员沟通对接该工程债权的具体情况，包括工程产值、已付工程款、已完工程具体范围、剩余工程量具体范围、工程质量安全等问题，并依法判断是否存在工程价款优先权的情况。其次，与前施工单位多对接沟通解释破产程序的意义，释明只有烂尾项目完成续建才能实现全体债权人的合法利益，并对其前期工程款项是否享有优先权进行合法、合理的说明解释。再次，与其充分沟通听取续建的建议，并询问能否继续垫资续建，后续费用作为共益债务随时清偿。最后，可根据《企业破产法》第十八条之规定管理人行使解除权，解除与前施工单位的合同关系并依法通知其清场退出。

在实践中可能存在前施工单位无力续建，但又消极配合不予清场退出的情况，甚至会出现工人聚集、维权、上访等情形。若出现该类状况，管理人应及时向当地“问题专班”或政府相关部门予以汇报请求协助处理，若妨害破产司法程序的推进和办理还可向人民法院汇报予以依法处理。此外，在前、后施工单位交接工作中，一定要落实工程量固化（采取工程节点审计）、质量安全责任承担（采取第三方质量检测）、资料移交、验收备案等事项的约定，避免续建工程范围不明确及责任承担模糊的风险。

五、设计单位、监理单位、跟审单位等参建主体的沟通协调

设计、监理、跟审等单位作为工程建设过程中的重要参建主体，在规划设计，调整变更、工程监理、期间审计等方面具有举足轻重的作用，可以说是不可或缺的重要环节。但由于我国《企业破产法》中关于法定优先权的相关规定采取的是闭合式列举方式，并辅以其他法律规定予以判断，导致在工程建设方面除施工单位的工程价款优先权外，设计单位、监理单位及跟审单位等机构的债权目前只能作为普通债权处理。因问题楼盘历史遗留矛盾较多，建设单位往往欠付上述单位款项导致进入破产程序后其缺乏积极配合的动力，会使工程续建出现资料缺失、手续不全、缺乏配合等困境。

若上述参建单位系本地企业，因该类机构都需要在当地住建部门的质检站或安检站备案入库，可通过住建部门进行沟通协调请求积极配合问题楼盘的复工建设。若是外地企业，不需在本地备案登记的，则可考虑通过《企业破产法》第十八条关于继续履行或解除合同的规定，与上述机构签订补充协议并在其中对前期债权进行一定的综合协调以达到各方利益平衡，保障工程续建的顺利推进。

六、续建手续的办理与完善

手续不全、资料缺失一般是破产房企问题楼盘的通常“症状”，即使进入破产程序也需要及时补办和完善诸如土地证、施工许可证、房地产企业资质等行政手续或审批。土地权证的完善办理涉及施工许可证、银行按揭放款所需的抵押预告登记等重要手续；施工许可证涉及施工单位的合法施工问题；房企资质涉及破产房企预售许可证的办理和房屋的销售，续建过程中都是环环相扣极其重要的，任何一个环节耽误都有可能影响资金的回笼和整体楼盘的复工建设。

上述事项可能因破产房企存在资料缺失、土地出让金未缴纳或未足额缴纳、容积率调整、规划设计变更、消防验收等因素导致难以通过正常程序办理。故可积极通过当地“问题专班”进行沟通协调，或由房企出具相应承诺采取“容缺办理”方式进行完善。

七、结语

房地产企业因涉及利益主体广泛、法律关系复杂、历史遗留矛盾严峻等问题，其问题楼盘的复工建设可谓障碍重重。从重整投资人或续建施工单位的招募，到拆迁安置、前施工单位的清场协调、再到各参建单位的支持配合、相关手续的办理与完善方面都面临着不小的困难。而破产房企的在建工程又系其核心资产价值所在，从广大债权人的合法权益保障及当地经济、城市形象之发展考量，如何快速顺利完成复工建设是房地产企业破产程序当中的关键一步。在此过程中我们管理人除了恪尽职守、勤勉尽责外，还需要不断提升相应的商业判断、沟通协调、能活应变等综合能力，能够在合法、合理、公平清理债权债务的原则下“化解纾困”、“定分止争”。