企业破产所涉国有土地租赁相关问题探讨

引言

国有土地有偿使用的方式分为国有土地出让、国有土地租赁及作价出资或入股。本文中，笔者将结合破产实务对国有土地租赁是否属于破产财产以及如何有效处置进行探讨。

国有土地租赁的概念

根据《土地管理法实施条例》第十七条和《规范国有土地租赁若干意见》第一条，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为，国有土地租赁是对出让方式有偿用地的补充和完善。

国有土地租赁的供地方式大多采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式，还可以依法采取协议方式。根据《土地管理法实施条例》第十八条、《规范国有土地租赁若干意见》第二条，国有土地租赁应当依照有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系，除依法可以采取协议方式外，应当采取招拍挂等竞争性方式确定土地使用者。

国有土地租赁性质的土地是否属于破产财产

在破产程序中，国有土地租赁性质的土地是否属于破产财产，除《租赁合同》有特殊约定外，需根据国有土地租赁期是否届满，进行研判。

一、国有土地租赁期未届满的，属于破产财产

首先，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第一条，出让土地使用权属于用益物权，可以作为破产财产。国有土地租赁是国家向用地者有偿提供土地的一种方式，是出让土地使用权的补充和完善。因此，国有土地租赁期未届满的土地和出让性质的土地一样，也应属于破产财产。

其次，根据《规范国有土地租赁若干意见》第六条和第七条，承租人经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，且因社会公共利益的需要提前收回的，国家需给予承租人合理补偿。由此可见，国有土地租赁期未满的，在处置上与出让性质的土地一致，可以由承租人依法依规处置，并在面对政府收回时，有权要求合理补偿。

综上，租期未届满的国有土地租赁属于破产财产，应由破产管理人根据《企业破产法》进行依法处置。

二、国有土地租赁期届满未申请续期的，不属于破产财产

根据《规范国有土地租赁若干意见》第七条，承租土地使用权期满，承租人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。这一点与《土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条对划拨性质的土地的处置相一致，都是由政府无偿收回。因此，笔者认为，在破产清算案件中，国有土地租赁期届满未申请续期的土地，与划拨土地一样，都不属于破产财产。

破产清算程序中国有土地租赁如何处置

由于国有土地租赁期是否届满，决定了其是否属于破产财产，因此，在处置上也应有针对性的区别对待。

一、国有土地租赁期未届满的，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让

由于国有土地租赁期未届满的土地和国有出让的土地一样，都属于企业依法取得的土地使用权，属于破产财产。破产管理人应根据《企业破产法》和国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》第二条的规定，企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让。

二、国有土地租赁期届满未申请续期的，应由政府无偿收回

由于国有土地租赁期届满未申请续期的，不属于破产财产。笔者认为，应参照破产企业国有划拨土地使用权的处置方式进行处置，即依据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中答复，由政府无偿收回，并依法处置。

在这里需指出国有土地租赁与国有划拨土地在破产程序中处置的不同之处。处置国有划拨土地时，政府需对地上建筑物、其他附着物给予补偿，而根据《规范国有土地租赁若干意见》第七条，承租土地使用权期满，承租人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。也就是说，政府收回国有土地租赁期届满未申请续期的土地可以不给予补偿。

结 语

综上所述，笔者认为，在保障国家利益的基础上，破产管理人要积极协助政府做好国有土地租赁的转让、回收等工作，最大限度的提高土地及土地上设施的利用率和处置收益价值，从而保障破产企业的权益。特别是针对租赁期届满未申请续期的的土地，更应积极沟通政府，招募寻找最佳投资人，提高土地及土地上设施的利用率和处置收益价值，最大限度保障破产企业的权益，维护社会稳定。

审校 | 黄茂醌

编辑 | 柳俊伊

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