房地产企业破产管理人实操思考——部分具体问题的实操思路

本文作者：王雪玲、贺灿，河南明天律师事务所（文末有介绍）

房地产企业破产管理人实操思考

——部分具体问题的实操思路

前言

由于经济下行，加上国家对房地产行业的政策调整，一些房地产开发企业没能经受住市场地严峻考验，倒下了。我看到一个资料说我国共有近千家房地产企业倒闭。首先这个数字是不是真实我不知道，另外大家需要注意的是倒闭和破产不是一个概念。倒闭是个市场概念，破产是个法律概念。面对严峻的市场形势，我们律师应当发挥专业优势，为社会经济发展做出我们的贡献。

目前我们本地的房地产公司的通病主要有以下几个方面，1，民间借贷（甚至非法集资）多（本人的观点一直认为非法集资是由多个民间借贷构成的，所以，在此处，我把他们分在一起；2，一房二卖多；3，半拉子工程多；4，涉及的未交付的购房户多.基于这些主要表象问题会伴生一些复杂的社会问题：1，信访稳定压力大，主要在两个群体，一个是购房户，一个是民间借贷或者非法集资的债权人；2，利益主体多，且各类主体之间利益的不相容性高，不容易达成一致意见；3，投资人招募困难，有钱人不想染这瓤，没钱人想染染不成，主要的投资招募对象在手里有点钱，但不是顶级有钱人的群体里等等。面对这些问题，我们要多动脑子，多想办法，以非正常的思维模式去考虑面临的问题，才能胜任这个复杂的破产管理工作。

有过破产管理经历的人都知道，没有一起破产案件是省力的，如同幸福的家庭是相同的，不幸的家庭，各有各的不幸的道理一样，成功的企业是相似的，破产的企业各有各的具体原因。很现实的问题，钱没有好挣的，有财产的案件动辄几百万的破产管理费用，不是那么轻松的就收入囊中的。但是如何灵活运用法律是个实际问题，因为我们遇到的破产企业没有一个完全可以照着法律规定就可以简单处理掉的。尽管我们面对的是这些杂乱无序的企业，没有完全一模一样的处理方法，但是还是要在这些复杂的现象中，总结出一些我们可以作为规律性的可操作指南，供大家在实务中借鉴，希望对大家有帮助。不当之处，请大家批评指正。笔者想重点给大家分享一下作为破产管理人，在管理房地产企业时应当注意的几个问题。简单说就是怎么把这个活干了？

一、关于债权申报

债权申报这是每一个破产案件绕不开的一个程序。因为房地产公司和普通工业企业相比的特殊性，要求我们不能像做普通工业企业那样，立即开始申报，确定债权人会议的时间，因为管理人在被指定之前对企业的真实现状了解的有限，建议按照以下步骤处理：

1、全面了解企业的基本情况（粗尽调）

通过访谈高管、财务人员，主要了解企业的账目完整情况及债权人的成分，掌握主要类型债权人的矛盾点或者利益诉求，欠不欠征地款，是普通商业房产项目还是有拆迁回迁，商业项目或者商业和住房的混合项目，各类债权人的大致人数；

主要财产情况，在建项目是否全部出售，房款交付情况，有没有未出售房产或者未开发的土地，未开发部分的办证情况，已开发部分的验收情况，有没有超规划建设以及超规划建设部分的出售情况，有没有一房二买的，买卖合同与抵押的冲突情况等；

其它针对具体企业需要统筹把握的问题。

2、制定关于债权申报的整体工作思路和方法，给法院和府院机制办公室汇报，取得法院和政府相关部门的理解和支持。

3、把债权人分类

根据粗尽调的情况把债权人进行分类。具体分法可以根据具体情况具体进行。但是，一般应当把法律关系相同或者利益诉求一致的分在一起，大致可以有这些类别：

（1）民间借贷类或者非法集资类（如果案件情况复杂，比如有的民间借贷已经法院生效判决确认，非法集资的相关刑事判决确认，就要分开分类）

（2）购房户（房屋买卖合同类）

（3）金融借款类

（4）建设工程价款及其它

（5）第一第二顺序的债权

每一大类里面还要有几个小类，特别是前两类里面，往往是案件的重点问题和难点问题。根据需要再分是不是法院判决确认的，购买的是住房或商铺的。首套房和投资的或者是借款抵房的，一房二卖的购房户，让与担保的房产，与抵押权冲突的房产等。

4、重点在民间借贷类和房屋买卖类债权人中确定债权认定标准

（1）根据民间借贷和房屋买卖的小类型，推选债权人代表，进行问卷调查，问卷设计要有针对性，比如我们需要考虑的复利是不是应从本金中扣除？以房抵债的相关问题等。

（2）召开代表座谈会，听取大家对债权认定的意见和建议，让债权人利益碰撞，总结出债权人关注或者争议较大的债权认定过程中的焦点问题，避免债权人把矛头指向管理人，不利于下一步的工作。管理人是个倾听者和协调者角色。

（3）可以召开专家论证会

把债权人关注或者争议较大的债权认定过程中的焦点问题作为议题，建议法院或府院组的工作人员主持进行。管理人、债权人代表参加讨论争议议题的处理意见。到此时，债权人应当明白不是管理人非要不给张三认定，而要认定李四的。

（4）确定详细的债权认定标准。

内容主要应当包括：

①民间借贷本金认定标准，利息认定标准。

②非法集资类本息认定标准。

③房屋买卖类继续履行合同的标准。

A物权认定标准。

B继续补交纳购房款标准，不补交的后果。

C解除购房合同的标准。

D有判决解除合同，但想继续履行的处理。

E以房抵债的处理标准。

F一房多卖的购房户标准，其它户的处理规则。

G让予担保的债权额或者可以抵房数等。

在考虑本类标准中会涉及的参考问题：

A房价款交付标准，市场价？优惠价？全款、一半以上，不足一半等几个问题。

B以房抵债的时间。

C以房抵债的额度，本金？利息本息合计数？

D是否备案登记？备案登记的非市场价等很多具体需要考虑的问题。

E商铺与住房之分。

F住房与投资之分等。

④优先权的标准。

5、再给法院和府院工作组汇报认定标准及依据，以确保认定标准的准确性以及在之后申报过程中的有效实施或落实。

6、根据需要对原定的分类进行适当性调整。

7、在本辖区范围内广泛宣传债权认定标准和依据，有效利用广播、电视、自媒体工具，纸质宣传册，对债权认定标准公开公示化，取得社会的认可和支持。有关部门特别是公安机关对借机扰乱社会秩序的行为给予严厉打击态势，形成震慑。

8、分类分阶段确定债权申报时间、方式，先易后难。（此前是需要时间来具体操作以上相关问题的，此时才到了能给法院反馈申报时间和债权人会议召开的时间的）

9、处理申报过程中发现的个性问题，尽量将问题归类，个性问题越个别化越容易处理，个性问题的特别之处进行记录，避免日后不易想起，必要时公示后处理。

需要特别注意的问题：

1、一个标准走到底，不能朝令夕改，一把尺子量到底，更不能受哪个人为因素的影响，否则会出现千里之堤溃于蚁穴的情况，工作无法推进。

2、不一定非要债权人申报，可以由管理人推送债权人的相关认定信息，由债权人确认，以避免群访事项的发生。

3、管理人应当全员出动，严阵以待，做好各种应对预案。不是常规的2、3个人负责这项工作。

4、有效发挥利用债权人代表的作用，给有关债权人做好解释沟通工作。

5、制定的标准要和后期的财产处置统筹考虑，不能头疼医头，脚疼医脚，否则在处置资产时，前期为债权申报所做得努力会前功尽弃。

二、债权人会议

1、形式 因为利益群体复杂，利益诉求冲突较大，现场会议很可能会出现场面不好控制的情况，网络会议当是首选，便捷。但是网络会议有个不好的地方是，议题是不是能够通过不好掌控，但是谁投票没投票在后台可以看到，管理人应当及时掌握动向，并及时沟通债权人，尽可能提高议案通过率，避免给法院找不必要的麻烦。

2、次数 因具体案件准备情况而定，法律没有规定召开必须几次债权人会议的限制。尽可能减少次数，提高效率。没有特殊情况，复杂的案件争取两次会议结束。不要因为次数而纠结。

3、议题中可以考虑为引入投资人的中介费用，设定奖励机制，可以考虑给一定比例，或者上限，便于更快引入投资人。

4、议题 一定符合案件实际，重整方案切实可行，不能假大空，华而不实。

5、在制作重整方案时要清楚，管理人的工作职责是妥善实现债权，而不是管理人和投资人一起做生意，保证破产财产的安全性很重要。

三、财产调查及处理（细尽调）

房地产公司在破产时往往存在以下一些具体问题：正常的无外人占有的房产，有债权人或其它人员占有的财产，有占有的房产中又有合法占有和非法强占等复杂的情况。这些非法强占的就是火药桶，也是我们需要面对和重点解决的困难。

1、正常财产正常登记造册。

2、有人占有的建成房产，区分：占有住房或者商铺

①占有原因：合法交付

　　　　　　非法占有

　　　　　　让予担保

②群体的数量。

③采用与债权认定标准一致的标准进行退房或补交价款钱的甄别，登记分类造册。

④收回应当退回的房屋，分住房和商铺。这是管理人工作的一个重点和难点。在处理这部分问题时，我们的方法和步骤同样是和债权申报一样慎之又慎，避免因为这一步的工作把我们一世的英明毁掉。

需要特别注意的问题：

A注意与债权认定标准的一致性；就是超过认定的债权额的部分就是需要腾出来或者补足的；

B对非法占房户进行分类和原因分析；

C征求意见，沟通处理方法；

D制定统一系统的处理方案；很多情况下是不腾房可能更合适，但是不腾房可能会涉及另外一个问题，就是补价款，价款的确定又是一个比较困难的问题。

E征求法院和府院工作机构的意见和建议，取得理解和支持。

⑤已占有商铺，占有期间租金或利润的处理

⑥车位的数量和分配。

⑦补房款差价。

3，房价的调整和确定

了解当地的市场行情；对开发商为融资低价让予担保的房产进行合理定价，确定补足价款或者交回房屋等。

4、分配方案的制定

①符合案件实际情况。

②现金分配为原则，实物分配兜底。

③不能办证房产分配的风险告知。

④分配方案尽可能以化解矛盾为原则。处理案件要达到越来矛盾越小的效果。必要时可以债权人代表全体参与，无报酬，债权人推选代表等形式。

四，重整投资人的引入

1，引入方式

方式应当多样化。公开招募；债权人等利害关系人引荐；个别债权人或者部分债权人共同投资；全体债权人自救。

2，投入额度

要对现有在建部分进行评估，进行建筑造价咨询，统筹安排。

3，投资人的回报

这是管理人必须要考虑到的问题，投资都是逐利的。不考虑投资的利益，资本是不会来的。除非是政府。

4，重整方案的多样化

关于重整方案，如果有可选择的多个方案，管理人要进行初选和比较，最后用于表决的方案尽量不超过两个。因为过分的民主会造成不能集中，重整方案通过的人数和债权额度，法律都有具体规定，达不到时，再好的方案都是通不过，有人说，法院可以强裁。但是，你不要忘记了，法院不会随便强裁，强裁法院也是要考虑一些因素的。

注意问题：

1，考虑建成后办理产权证需要的有关手续 ，提前着手。

2，重整不是唯一途径，必要时也可以在建工程整体出售，用清算的方式处理。

3，各种方案的可行性及适用对象，这才是方案能够通过的前提。

总之，无论遇到什么情况，法律规定是底线，民生保障是原则，社会稳定是大局，解决问题是目标，依靠政府、依靠法院是保障。

疑问：

一，非法集资怎么办？

这是一个误区，非法集资是犯罪，刑法规定的有非法集资罪，是需要经过公安机关侦查的公诉案件，所以，非法集资不是管理人的事，但是非法集资参与者的债权分配问题是管理人的事。

二，我们依照法律规定该怎么办怎么办就行了，有这么复杂的必要吗？我们这么复杂的过程是要给债权人展示我们的程序公正，标准我们还是按照法律规定。在这个过程中，债权人的思想会从不理解到接受再到适应、照办的渐进的提高过程，会越来越与法律规定一致，矛盾在逐步减小化解。所以这个不仅是必要的，而且是相当必要的。

作者介绍：

王雪玲　法律硕士，中共党员。郑州仲裁委仲裁员。执业律师。在某基层人民法院从事民商事审判工作近30年，在《公民与法》等杂志上发表过二十余篇与审判工作密切联系的调研文章。连年获得先进工作者，并荣记个人二等功一次，获得首届郑州市绿城卫士等荣誉称号，具有良好的声誉和形象。退休前任该法院党组成员，专职审委会委员。在民商事诉讼，破产领域，公司管理等非诉领域有较深造诣。

贺灿　大学本科，法务会计，在财务领域有研究。