浅谈房地产开发企业破产程序中优先债权的保护

浅谈房地产开发企业破产程序中优先债权的保护

本文作者：见康，山东德衡律师事务所执业律师

关键词：房地产开发企业破产；优先债权；购房人权益 

近几年不少房地产开发企业已连续出现违约情形，特别是恒大地产目前面临困难和债务危机，已成为市场和民众关心的焦点。房地产开发企业具有特殊性，不同于其他类型企业，从项目最初立项到完成交付，其涉及的权利主体和法律关系相对复杂，但房地产开发企业与其他普通企业相比，资金需求量大，周转性强，如果融资通道受阻，资金链断裂，房地产开发企业会陷入资不抵债的困境。一旦裁定进入破产程序，如何处理各方权益之平衡，实现公平清偿，给管理人带来了巨大挑战，也是司法实践中的重要任务。本文从房地产开发企业破产的政策原因出发，简单梳理房企破产程序中优先债权的种类及清偿顺位。

一、房地产开发企业破产原因分析

房地产开发商的资金主要源于银行贷款，银行信贷业务贯穿于房地产开放项目的的各个环节，在此背景下，房地产融资政策持续收紧，且中央和地方相关部门的房产政策也日趋从严。今年的中央政治局会议两次提及“房住不炒”定位，稳房价、稳地价、稳预期，调控立场坚定。在“三道红线”、“房贷集中管控”等严政下，房地产开发企业资金压力不断增大，房企债务违约情况近两年频繁发生。

其次，在各种监督的压力之下，市场集中度越来越高，行业头部企业占据着更多的市场资源，凭借己有资源、资金、经营能力、劳务素质继续发展，而中小企业，资产负债率高，市场占有率不断下降，一些实力不济的中小企业最终会走向破产。

二、房地产开发企业破产程序中的的优先债权

房地产企业破产涉及的债权申报主体较多，法律关系较为复杂，除《中华人民共和国企业破产法》第113条规定的申报主体外，还有建设工程承包人基于建设工程施工产生的工程款债权、购房人对于房屋的优先债权请求权、被拆迁人对取得安置房屋的拆迁安置补偿债权、银行等金融机构针对抵押物设定的担保物权，上述权利交织产生在房地产破产案件中，虽然不同的权利都有相应的法律依据予以保护，但未形成完整的清偿法律体系，因此在实务中出现了不同债权清偿顺位出现冲突的情形。

(一)优先债权的申报种类

1、建设工程价款债权。《中华人民共和国民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）第1条强调了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。虽然该批复已废止，但《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释【2020】25号）第36条的相关规定，沿用了《批复》第1条的内容。 

2、担保物权。《中华人民共和国企业破产法》第109条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。该条规定了担保物权作为别除权优先清偿，《中华人民共和国企业破产法》第110条规定，对于别除财产若有余额计入破产财产，优先债权若有余额计入破产债权。 

3、被拆迁人的优先债权。在房地产开发企业破产程序中，被拆迁人的债权普遍存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》（法释【2003】7号）第7条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。被拆迁人的债权应作为优先债权清偿，虽然在最新修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》（法释【2020】17号）中已经删除该条文，但在破产实务中，被拆迁人的债权大部分都被确认为优先债权进行清偿，且多省法院在破产案件审理指引和针对该问题的部分答复中，均肯定了被拆迁人的债权应作为优先债权最先清偿。 

4、购房人的优先债权。《批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后其清偿权优先于建设工程款债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中对于保护消费者作出了更加明确的规定。概言之，为保护消费者的购房利益，对于已支付全部房款、支付房款额超过50%、购房合同已经预告登记的具有物权期待性，享有优先清偿的顺位。

三、房地产开发企业破产程序中各优先债权的利益冲突及解决之道

（一）建设工程承包人与担保物权人之间

房地产开发企业在融资过程中往往将建设工程抵押给银行以缓解资金压力，这也是房地产开发企业获得融资的重要方式。为解决建设工程价款和担保物权这两种优先权效力的冲突问题，批复第1条指出：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，该批复虽突破了“物权大于债权”的原则，但从立法目的出发，其本质旨在解决工程款的拖欠问题，特别是农民工的劳动报酬问题。承包人创造的劳动价值及垫付的资金直接为房地产开发企业创造了价值，如果优先清偿建设工程抵押权人，就如同房地产开发企业将自己的债务转嫁给承包人，有违公平。需要注意的是，建设工程价款优先债权中并不包含开发商因违约而造成的损失，也不包括预期利润、窝工损失等，前述债权承包人应以普通债权进行申报。

（二）建设工程承包人与购房者之间

1、房地产企业破产程序中，存在商品房已建成，但未交付或未办理产权登记之情形，同时存在工程款项未完全支付情形，基于以上两笔债权产生的冲突是房地产开发企业破产程序中需解决的重要问题。 

《批复》第2条规定了购房者的债权优先于建设工程款债权之情形，在开发商没有交房或交房后没有办理不动产过户登记的情况下，购房者可以行使变更登记请求权或行使取回权，假设管理人或债务人不同意购房者行使取回权，购房者可以要求其退还购房款并要求优先受偿。 

2、在房地产开发企业破产程序中，还存在商品房处于在建状态之情形，在此情况下，购房者权益保护就较为复杂。且法律规定了不同的登记形式来维护购房者的利益。一种为预售合同登记备案，该登记备案程序并非物权上的登记，其实际上是一种行政手段，以此来保障交易安全。另一种为预告登记，预告登记是为确保债权的实现，保障将来实现物权目的，其本质是一种物权期待权，具有破产保护的效力。

 在房地产开发企业破产时，经过预告登记的购房者可以抗辩房产上的担保物权或其他权利保障。如果房地产开发企业将在建工程进行抵押，该抵押权无法对抗在先的预告登记请求权。

四、结语

房地产开发企业破产案件因涉及的债权种类较多，主体复杂，大众利益突出，结合近些年来国家政策的深化改革，在房地产开发企业破产实务中，管理人应以保护广大债权人和债务人的合法权益为重心，体现对弱势群体的优先保护，最大限度的促进公平正义。

参考文献

1、陆晓燕.保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究[J].法律适用.2016

2、王欣新,张思明.论房地产开发企业破产中的购房者利益保护[J].江汉论坛.2015

3、王欣新.破产法前沿问题思辨[M].北京:法律出版社.2017

4、王欣新.破产重整制度的发展与完善人.民法治