房地产企业破产重整案件中问题探讨

　　作者简介

　　刘海珍，女，山东华信清算重组集团有限公司律师。

　　一、破产重整的含义及目的

　　破产重整是企业破产法新引入的一项制度，是对可能或已经发生破产原因但又有希望再生的债务人，通过各方利害关系人的协商，并借助法律强制性地调整他们的利益，对债务人进行生产经营上的整顿和债权债务关系上的清理，以期摆脱财务困境，重获经营能力的特殊法律程序。破产重整制度作为公司破产制度的重要组成部分，己为多数市场经济国家采用。它的实施，对于弥补破产和解、破产整顿制度的不足，防范大公司破产带来的社会问题，具有不可替代的作用。

　　今年最高法在清理僵尸企业时，将坚持“尽可能多兼并重组，少破产清算”的理念，将法院当作“僵尸企业”的医院，通过重整、和解、清算，对企业公平清偿。

　　二、房地产企业破产重整的特点

　　（一）涉及的群体众多，矛盾多样化

　　房地产企业破产重整不同于其他企业的破产重整，除涉及常规的银行金融类机构、民间借贷、建筑商之外，还伴随着大量的购房业主（烂尾楼）、经营权业主（商铺使用权）、假按揭等比较大的矛盾群体。

　　（二）对政府的行政权的协调与支持度要求较高

　　房地产企业破产重整是一项系统性工程，就重整程序涉及的税收优惠及利息让渡、土地政策、规划政策、维修资金政策等涉及政府相关部门的政府协调服务职能。上述疑难问题的解决单纯的依靠法院与管理人的力量难以有效的进行，并达到预期的结果。另有力的调控力度与政策上的扶持对重整的意向方来说是重整的着力点，也是吸引战略投资人的重要原因。

　　（三）对法院及管理人的专业要求较高

　　鉴于房地产企业破产重整涉及的层面广，容易诱发的矛盾复杂的特殊性，不但对政府的服务职能提出了挑战，更对法院的司法力量及管理人的专业度提出了更高要求。

　　三、问题探讨

　　（一）重整期限问题

　　1、可否以债权人会议决议的形式延长重整期限重整期限

　　根据《企业破产法》第七十九条的规定重整期限一般为六个月，经债务人或者管理人的请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期三个月，也就是说重整期限最长为九个月，对其他情况并没有做出规定。

　　笔者办理的一起重整案件中，由于涉及债务人重大资产存在确权诉讼，导致重整期间内未产生重整方，也无法提交重整计划草案。针对这一情况，管理人在债务人的债权人会议上，就因重大资产存在确权诉讼，重整期限届满后，是否需要继续延期问题经债权人会议表决，由于重大资产的确权情况直接关乎到大部分债权人的分配，债权人会议同意延长重整期限。

　　2.经债权人表决，可以延长重整期限的时间应界定为多长时间为宜？

　　因破产法规定的是集体偿债机制，重整的最终目的是拯救企业，最大程度的公平的清偿每一位债权人，时间不宜为无限期，太长也会损害债权人利益的实现，笔者认为一般应按照规定的最长的九个月期限尽可能的实现重整，若是涉及重大资产的诉讼或者其他严重危害债权人利益的情况可以适当延长，但延长的情况应以上述情形消灭为止。

　　3.就债权人会议同意延长重整期限的决议，是否需要法院的裁定认可？

　　根据《企业破产法》的立法目的及宗旨，债权人会议的核心债权人，债权人的最高权力机构为债权人会议，笔者认为只要是债权人会议表决通过，实体上不损害第三人利益，程序上不违法，可以不经法院的裁定认可。另外根据《企业破产法》第七十九条的规定中“人民法院可以裁定延期三个月”中，法院也可以不裁定认可。

　　（二）房屋维修资金债权的性质及分配顺位问题

　　1、含义及产生

　　依据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 

　　房屋维修基金一般是购房业主交到房管局，但是也存在开发商代收维修基金的问题，若开发商代收的维修基金没有交到房管局，就存在维修基金被挪用的问题，严格来讲还要追究相关人员的刑事责任。除涉及刑事责任外，企业进入破产重整程序后，住房维修资金管理中心作为收缴单位就会向管理人申报债权。

　　2、性质

　　根据《企业破产法》第一百一十三条的规定，破产财产的分配清偿顺序为：破产费用和共益债务；职工债权；税款；普通债权。根据上述规定，房屋维修基金属于普通的债权，和其他普通债权没有区别。

　　3、在房地产企业破产重整中如何分配问题

　　若严格按照上述规定，维修基金债权属于普通债权，和其他普通债权一起参与分配。若是住房维修资金管理中心未得到全部足额清偿，则日后涉及到购房业主提取维修资金维修房屋如何解决？业主在提取资金维修房屋时能否足额得到提取？

　　鉴于破产程序是一揽子解决问题的机制，为彻底解决破产带来的遗留问题，笔者认为将该类型的债权列入特殊债权，位列在破产费用和共益债务；职工债权；税款之后，普通债权之前。不过这样列入法律依据何在，不能认为业主无法足额提取就要优先保护，就要保护业主的维修房屋权益，这个问题值得继续探讨。

　　（三）假按揭问题

　　1、含义

　　所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。

　　2、产生的主要原因

　　最主要的根本原因是企业融资难。商品房开发贷款要求比较严格，而住房按揭贷款的手续要相对简单，且个人住房贷款的利率要比开发贷款低；商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续也发放按揭贷款，从客观上纵容了“假按揭”的发生。

　　3、主要表现形式

　　第一、开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在商品房买卖合同中，再向购房人出具收到首付款的收据（一般为现金收据），双方按照售房合同规定的虚假售价，去银行办理贷款手续；

　　第二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

　　第三、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。 

　　上述第一、第二种形式较为普遍，在上述形式中银行一般要求开发商担任保证人，一旦假按揭户“无法还款”，银行就会起诉假按揭户、开发商要求履行还款义务。

　　4、在破产重整程序中如何解决

　　笔者办理的一起案件中，就存在上述情况。开发商为融取建设资金，与“购房户”签订商品房买卖合同，向其出具收款收据（现金收据），为“购房户”提供保证担保，每笔贷款都是以开发商转到购房户账户上进行偿还银行贷款，后由于开发商资金断裂，无法按时还款，被银行起诉到法院。庭审中为避免引起刑事责任的问题，双方都认可双方之间存在真实的购房合同关系，因此法院也按真实按揭来处理，判决“购房户”承担还款责任，开发商承担连带还款责任。由于未得到全部执行，上述“购房户”被法院列入失信名单。

　　对于已在企业进入重整程序之前形成的生效的判决，管理人应如何处理“购房户”、银行的关系？如何去除“购房户”的还款责任？

　　银行债权人在企业进入破产重整后，到债务人管理人处申报债权，且得到全额确认。但是并不停止对“购房户”的继续申请执行。针对“购房户”情绪大，涉诉金额较大等问题，管理人开始与债权银行进行谈判，让其先暂缓对“购房户”的执行，都纳入到破产重整程序中解决。由于考虑到实际清偿问题，银行并未放弃对“购房户”的申请执行。

　　由于上述假按揭问题中所按揭贷款用于债务人企业的生产经营，不纳入刑事犯罪的情况下，笔者认为有以下解决思路：第一，三方谈判，放过假按揭户，银行的债权问题在重整程序中解决；第二，银行的债权先在重整程序中解决，未得到清偿的部分继续执行假按揭户。第三，银行执行假按揭户，未得到清偿的部分在破产重整程序中解决，假按揭户以清偿的部分申报债权在重整程序中参与分配。个人认为第二种思路比较好得以执行。

　　破产重整程序是一项系统性工程，是拯救债务人企业的最后砝码，涉及的问题还有很多比如重整的招商问题、债务人企业的重整期间的运营问题、烂尾楼的复工续建问题、股东虚假出资问题等等，由于笔者才疏学浅，就探讨以上问题。