新常态下房地产企业破产有关法律问题研究

　　作者简介：

　　马迪锋、刘路路，江苏省沭阳县人民法院

　　本论文荣获第二届山东破产法论坛优秀论文三等奖。

　　【摘要】

　　当前，房地产市场持续低迷，部分房地产企业尤其是中小企业陷入了经营困境，债权人申请房地产企业破产的案件显呈上升态势。在房地产企业破产实务中，不少新旧问题并存，新老矛盾交织，值得引起重视。妥善处理好房地产企业破产问题，不仅关系着商品房交易秩序的稳定和当事人合法权益的保护，更关系到商品房市场的健康发展。本文结合沭阳县法院审判实际，以宿迁市两级法院受理的房地产企业破产案件为例，着重分析引发房地产企业破产原因，探讨梳理破产实务中常见的也是亟待解决的相关法律问题，力求能够找到解决路径，进而就防范应对房地产企业破产风险，促进房地产企业破产清算工作提出思路与建议。

　　【关键词】

　　房地产 购房户 施工人 出借人 刑民交叉

　　一、引发房地产企业破产的原因分析

　　自2013年起至2015年6月止，宿迁商品房成交量相对萎缩，房地产市场整体呈低迷状态，与此相对应的是，宿迁市两级法院在此期间共受理7起房地产企业破产案件，而2013年之前受理的案件才2起。究其破产原因，主要有以下几个方面：

　　（一）企业资本结构不合理，自有资金比重低，负债率畸高，不良债务过多。据统计，进入破产程序的大都是资金实力较薄弱的中小型房地产企业，项目启动时仅有少量自有资金注入，基本靠银行贷款、高息民间借贷、承建商垫资等方式融资开发，房屋预售所得购房款系其重要的融资来源。而随着市场陷入低迷，银行信贷收紧，房屋滞销，资金无法回笼，开发商只得以高息借贷等不合理方式继续融资，资金漏洞愈大愈以不合理融资方式套取资金，致企业陷入恶性循环，最终难以维系，资金链断裂，楼盘停工。以沭阳恒通房地产公司破产清算案为例，该公司注册资本仅2220万元，在开发房地产过程中，其法定代表人王某以高息借贷方式先后向多人融资达约1.3亿元，最终公司资不抵债，王某也因犯非法吸收公众存款罪而入狱。

　　（二）财务预算管控不到位，不计成本盲目扩盘。在以前房产不愁销的大环境下，很多开发商在预算不足、机构不健全的情况下盲目投标，自有项目还未完工便仓促启动其他项目，盲目扩盘，不注重成本预算与控制。而由于行情变化，房屋滞销，极易产生资金断档的财务风险，牵连自有项目。以沭阳金利置业公司破产清算案为例，该公司在沭阳开发的项目本运行良好，却因其在新沂开发的项目陷入资金困难而受牵连，导致两个项目楼盘均无法竣工，不得不进入破产清算程序以盘活资产。

　　（三）企业内部管理不规范，账务不明甚至混乱。企业内部管理机构分工不明，很大程度上形同虚设，企业法定代表人或实际控制人独揽企业大权的情况普遍，无人监督，以致企业账务不明，进出账随意，部分项目资金被挪用乃至被个人消费挥霍。

　　二、房地产企业破产程序中的相关法律问题分析与处理

　　房地产企业破产在案件审理中涉及复杂的法律问题，尤其与购房户、施工人、出借人等债权人群体利益密切相关。本文主要针对房地产企业破产案件审判实践中常见的几类与购房户、施工人、出借人利益相关的法律问题进行分析，并提出解决办法。

　　（一）购房户的“优先权”及其商品房买卖合同的处理问题

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该司法解释基于保护消费者生存利益的考虑，对消费者所享有的购房债权进行了进行特殊保护，并赋予其一定程度上的“优先权”。但《批复》在实务中适用时遇到许多问题：首先，“消费者”、“大部分”该如何界定；其次，该规定并未明确不得对抗买受人的何种权利，是请求给付房屋的债权，抑或所有权，还是房地产企业无法给付房屋时的价款返还请求权及损害赔偿请求权等，均需明确；①最后，在破产案件中，符合《批复》规定条件的买受人要求继续履行商品房买卖合同、交付房屋时，该如何处理。

　　1、“消费者”身份的认定

　　按照最高法院研究室有关人士的解释，《批复》中“消费者”的含义，与我国《消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，即“为生活消费需要购买、使用或者接受服务”的自然人。但是，“生活消费需要”是一个模糊的概念，实务中关于“消费者”身份的认定一直存有争议。在房地产企业破产案件中，对本地的买受人购买一套房屋的，一般认定其“消费者”身份，主要争议的是买受人购买多套房屋或商铺的情况，以及外地人购买房屋的情况。

　　（1）买受人购买多套房屋或商铺的，其“消费者”身份如何认定。

　　在房地产企业破产案件中，部分房屋买受人不止购买一套房屋，而在其向破产管理人申报债权时，管理人往往只对其中一套房屋的优先权给予确认，对超出的房屋以其不具有消费者身份购买为由不予确认优先权，而买受人对此确认结果有异议故向法院起诉要求确认。对此，我们认为，买受人购买二套（及以上）住房，未必不是出于“生活需要”，而可能是出于“更高生活质量的需要”，若简单“一刀切”地对其“消费者”身份不予认可，未免有失偏颇。为衡平起见，基于我国实行住房限购政策，并且考虑到破产实务中涉及到的买受人尚以购买一套房屋者居多，因此，在审判实践中，我院对该类纠纷采取的基本观点及做法是：购买二套（及以上）房屋的买受人应当举证证明其购买的房屋是用于生活消费需要，若不能证明，原则上应当认定其不具备消费者身份；同时可根据个案情况具体分析，考虑房屋面积、家庭成员等情况进行综合认定。②

　　此外，《批复》的这一规定将为经营需要而购买商品房者排除在适用范围之外，似有不妥。因为那些倾其所有购买商铺、写字楼作为经营之用的个人，同样也处于弱势地位，与购买住宅者并无本质区别；且在多数情况下，其经营利益就是生存利益，二者紧密结合，更加需要保护。然而，因该《批复》明确将适用范围限于“消费者”，且建设工程价款优先受偿权不得对抗“消费者”已是对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的二次修正，作为司法者，在新的法律或司法解释出台之前，不宜对其随意扩大解释。

　　（2）外地人购买房屋的，其“消费者”身份如何认定。

　　按照上述对《批复》中“消费者”身份的界定，对于外地人在本地（即破产企业所在地）购买一套房屋，能否认定为具有消费者身份的问题，也值得关注。同样地，在审判实践中，我院对此采取的基本观点及做法是：需要买受人提供其本人或家庭成员在本地生产、生活的证据（当然，对于证据要求的尺度把握则视个案情况而定），以证明其购买该套房屋是为其本人或家庭成员在本地生活需要，如此便可认定其消费者身份；反之若举证不能，则不宜认定其具有消费者身份，其购买房屋则往往是用于投资。

　　2、“大部分”含义的界定

　　消费者交付全部款项的含义是清楚明确的，但“大部分款项”是多少或者说多大比例却值得思考，因为这直接关乎实务中承包人和购房户利益的保护。在沭阳金利置业公司破产清算一案中，破产管理人及法院对购房户是否享有购房款优先债权均以二分之一为大部分的标准。如此做法主要有以下两点考虑：第一，《批复》的规定在于加强对消费者权利的保护，若对“大部分”要求过高，则会使保护消费者权益的本旨大打折扣；第二，以二分之一为标准也符合实务中我们处理问题的常理，超过二分之一即为大部分。

　　3、买受人受保护权利的范围

　　承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗的是买受人的哪些权利，需区分具体情况分别讨论。

　　（1）买受人支付的价款未达到“大部分”的要求，也未办理过户登记。因未达到《批复》规定的标准，买受人的任何权利均不得对抗承包人。

　　（2）买受人已支付全部或者大部分购房款，并已完成房屋过户登记。基于不动产登记生效原则，此时买受人已取得了房屋的所有权，由于所有权具有对世性，可以对抗任意第三人，所以承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的所有权是理所应当的。

　　（3）买受人已支付全部或大部分购房款，但尚未办理过户登记。此时买受人并未取得房屋所有权，若针对同一建筑物，承包人主张行使工程价款优先受偿权，而消费者即买受人主张办理过户手续，只要买卖合同有效，应支持买受人办理过户手续的主张。同理，若买受人不主张办理过户手续，而是主张违约责任，其主张同样应得到支持。

　　通过上述分析，我们认为，司法解释并未为消费者创设任何新的担保物权等权利，因为这不符合物权法定的原则，消费者所享有的只是一种法律对其进行特殊保护的状态。因为从本质上说，消费者的债权和其他债权人的债权是处于同等地位的，没有哪项债权优先之说，但司法解释为了平衡利益冲突选择了赋予部分债权优先的地位或者给予部分债权特殊的保护状态，正如消费者经法律规则修正之后受特殊保护的状态，亦即某种意义上的“优先权”。③

　　4、房地产企业破产案件中，符合《批复》规定条件的买受人所涉商品房买卖合同的处理问题

　　对房地产企业破产申请受理后，不符合《批复》规定条件的买受人所订立的商品房买卖合同的处理，与其他合同无二致，在实务中无甚争议。此处主要讨论的是破产申请受理后，符合《批复》规定条件的买受人（即支付了全部或大部分款项的“消费者”）所订立的商品房买卖合同的处理问题。

　　（1）房屋尚未建成的情形。如破产申请受理前，房屋尚未建成，则不论买受人是支付全款还是大部分款项，破产申请受理后，管理人均有权解除合同。根据合同法第一百一十条第（一）项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”因房屋未竣工，不具备法定交付条件，而企业因资金链断裂进入破产程序，客观上也不可能会有相当资金可供投入继续建设，而要求管理人借款融资或者垫款继续建设更是不切实际。因此，合同事实上不能继续履行，合同目的无法实现，应予解除。

　　（2）房屋已竣工具备交付条件，买受人支付大部分购房款的情形。此情形符合企业破产法第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的规定，在破产申请受理前，买受人虽支付了大部分款项但未付清全款，其合同义务未履行完毕，破产申请受理后，管理人仍有权解除合同。

　　上述（1）（2）情形合同解除后，买受人转而享有购房款返还请求权及损害赔偿请求权，且购房款债权优先于建设工程价款优先受偿权而得到保护。

　　（3）房屋已竣工具备交付条件，买受人支付全款的情形。在破产申请受理前，买受人已支付全部购房款，其合同义务已履行完毕，管理人不能适用企业破产法第十八条规定行使合同解除权。在此情形下，参照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《规定》，注：虽新企业破产法已出台，但尚未有官方文件废止该司法解释，故《规定》内容只要未与新法冲突的，应仍属有效。）第七十一条第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产；加之买受人对该房屋已享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利，本着最大限度地保障消费者的生存权益的原则，商品房买卖合同应当继续履行，买受人可通过管理人行使取回权。

　　（二）实际施工人的建设工程价款优先权问题

　　根据合同法第二百八十六条及《批复》的规定，承包人对建设工程价款享有优先受偿权，对此在司法实务中并无疑义。然而，在房地产企业破产案件审理中发现，承包人与房地产企业（即发包人）订立建设工程施工合同后，往往又将建设工程转包或违法分包给第三人，第三人再转包或违法分包给“第四人”，以此类推……；因此，在破产实务中，主张对建设工程价款享有优先权的大都是实际施工人。

　　实际施工人是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第26条所规定的制度，在保护农民工权益方面发挥了重要作用。但是，对于实际施工人是否享有建设工程价款优先权问题，实务操作中存有争议。有意见认为，应否定实际施工人对建设工程享有优先受偿权。主要理由在于：首先，实际施工人主要是基于转包和违法分包而产生的权宜之计，这种行为应该禁止；如果承认其对建设工程享有工程价款优先受偿权，则无异于全面让其成为合法的权利，从而与立法精神不符合。其次，实际施工人是通过司法解释突破合同相对性，但这种合同相对性不应违反物权法定原则，因此，只有在有法律明确规定并且实际施工人对于建设工程具有法定抵押权的情况下，才可以承认其对于工程有优先受偿权。最后，《解释》第26条仅仅规定“发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任”，强调的是针对人的债权，恰恰符合债权的相对性，而没有强调物权的对世性，故应否定。

　　对此，我们认为，上述意见没有看到建设工程价款优先受偿权的性质，是不科学的，应承认实际施工人对建设工程价款的优先受偿权。首先，从其物权属性分析。建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，形式上虽不需经登记公示，性质上仍归属于担保物权，就应当可由实际施工人基于物上追及力而突破合同相对性的限制，追及到其发包人处行使。所以，以工程价款的债权属性来否定工程价款优先权的物权属性，显然混淆了物权和债权的区分，也忽略了物权优先于债权的基本原则。当然，该优先权的行使仍需受到发包人“在欠付工程价款范围内”的限制。其次，实际施工人的制度精神是为了保护实际施工的农民工工资债权和实际施工人的材料款债权，其中农民工工资具有基本生存保障的性质，赋予该种工程价款优先权与司法解释精神相符合。再次，从审判实践来看，大部分的建设工程合同均涉及到实际施工人，实际施工人已由“特殊”存在演变成“普遍”存在，是当前建筑行业无法回避的现状，需要我们正视；而且从当前国情分析，在我国房地产行业发展成为重要的经济动力情况下，实际施工人的存在对于促进房地产行业的快速发展具有重要意义。最后，最高人民法院的相关判决也持此意见。在对于实际施工人的优先受偿权问题上，最高人民法院的一则判决[最高人民法院判决书（2010）民一终字第18号]认为：“即使施工合同无效，施工人请求支付工程价款的，该工程价款的性质也不会改变成补偿款。该工程价款仍然属于合同法第286条规定的建设工程价款。”④

　　此外，关于建设工程价款优先权的行使期限问题。《批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”相应地，实际施工人行使优先权也仍需受到“六个月”除斥期间的约束。但是，如果建设工程尚未竣工房地产企业即已进入破产程序，则除斥期间无从起算，在此情况下除斥期间的规定不应适用。

　　（三）“名为买卖，实为借贷”的判断标准及性质认定

　　目前，在房地产企业破产案件所涉及到的商品房买卖合同纠纷中，以房屋买卖合同担保借贷的情形非常普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订类似房屋买卖契约的书面合同（当然，除此之外借贷双方也有出于规避高利贷的目的）。如果借款人在借款到期后及时偿还了本息，所谓的房屋买卖合同也就自此不再提起；但是，如果一旦发生借款人未能按期偿还借款本息，出借人则会在多次催收无果的情况下，凭借当初签订的所谓房屋买卖合同起诉所谓的“出卖人”，要求判令“出卖人”履行交付房屋的义务，并协助办理产权过户手续，进而达到防范放贷风险，不还款便收房抵债的目的。而由于在房地产企业破产案件中，符合《批复》规定条件的购房户的权利受到特殊保护，因此，如果一些实际上的出借人凭借虚假的房屋买卖合同被认定为购房户而享有相关优先权利，则会无端占用其他真正需要特殊保护的购房户的资源，也会损害其他合法债权人的利益。

　　1、“名为买卖，实为借贷”的判断标准

　　如何在审理涉房地产企业破产商品房买卖合同纠纷中正确识别可能存在的此种虚假买卖关系，辨析是房屋买卖还是借款担保，可以结合被告方的相关抗辩主张，主要围绕房屋买卖合同的内容及特征等方面进行分析判断。

　　（1）合同内容是否有违常理。审查房屋买卖合同中是否存在如出卖人在某年某月某日前将购房款退还给买受人，则协议作废或者买受人将房屋退还给出卖人的内容。若买卖合同中载有类似上述内容，双方买卖房屋意思表示“矛盾”，明显有悖常理。另外，规范的商品房买卖合同文本基本都会具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的前十二项列举内容，如双方合同仅对房屋价款等几项所谓“主要内容”作出约定，也应引起合理怀疑。

　　（2）合同权利义务是否对等。审查合同中双方约定的房屋交易价格是否与同时期同地段同品质房屋的市场交易价格行情相符。结合审判实践以及市场交易习惯，我们认为，如果合同中约定的售价比合同落款时期的市场价低了超过三分之一，则应属于明显不合理的低价，价格越低，不合理性越高，出卖人尤其是开发商一般不会以如此低廉的价格出售房屋，明显属于“赔本买卖”，权利义务不对等，有悖常理和正常交易习惯，除非买受人能对此作出合理解释。此外，还可审查是否存在明显对“出卖人”一方苛以较重义务的不对等合同条款，如要求卖方负责人提供担保，对买方逾期付款违约金数额约定畸低，而对卖方逾期交房违约金数额约定畸高，等等。

　　（3）合同履行方式是否合理。审查双方签订房屋买卖合同后“出卖人”是否已在约定的履行期限内将房屋及时交付给“买受人”以及“买受人”对此的态度。一种情形是，房屋已具备交付条件，但双方在合同签订后长时间内均未要求交付房屋；另一种情形是，约定的交房期限已过，房屋客观上无法交付，但买受人对此并未积极主张房屋权利，从约定的交房期限至诉讼时的时间跨度较大。上述情形也可说明双方发生的房屋买卖不合情理，存在签订虚假买卖合同的可能性较大。

　　此外，在审判实践中，还可结合双方签订买卖合同时期所在地域的融资方式、融资习惯等大环境加之辅助考量。如在2008年前后，包括沭阳县在内的整个宿迁市，通过签订房屋买卖合同的方式作为高利息借款担保的现象普遍存在，尤其是在需要大量资金的房地产开发行业更为盛行；那么，在审理中对这一时期发生的有关商品房买卖合同的审查应引起相当注意。

　　2、“名为买卖，实为借贷”的性质认定

　　对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定，司法实务中普遍观点认为，应在房屋买卖合同的外观下寻找合同双方真实的意思表示，并以真实的意思即借贷法律关系来进行认定和处理。如果实质是借款担保合同，其属于变相约定当借款人不履行债务时，将担保财产所有权转移于出借人，符合流质契约的要件，为法律所禁止，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同、交付房屋及过户等诉求。

　　当然，也有一种观点认为，以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习惯法担保物权，其与让与担保均系担保物权，只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规范。对此，我们认为，该观点突破了物权法定原则，另外创设一种担保物权，破坏了法律体系的完整性，也不符合合同法原理，且此种所谓担保无公示制度，极易侵害真实购房户的合法权利，在实务中不宜采纳。

　　（四）涉集资类犯罪邢民交叉的相关问题

　　与一般企业破产不同的是，房地产企业破产所涉债权人呈“两多”：一是购房户众多，二则是民间借贷的出借人众多。在房地产企业破产案件衍生的破产债权确认诉讼中，该类借款债权之多之繁杂，令人咋舌。如在沭阳金利置业公司破产清算一案的初步审查中，共发现有88笔债权属高息民间借贷性质。

　　1、企业破产案件受理后，发现企业或其法定代表人、实际控制人等涉集资类犯罪应如何处理。此情形下，法院应果断将涉嫌犯罪的材料移交侦查机关。至于应否依企业破产法第十二条规定驳回企业破产申请，则应视刑事侦查程序是否对法院审理企业破产案件构成实质性影响，如审查认为不构成实质性影响的，企业破产案件应继续审理。

　　2、企业或其法定代表人、实际控制人等涉集资类犯罪，且企业财产与个人财产高度混同的，应如何处理。实践中，企业法定代表人、实际控制人套取债权人的资金用于个人消费挥霍的情况屡见不鲜。为最大限度地保障债权人的合法权益，提高债权的受偿比例，根据“刺破公司面纱”之原理及公司法第二十条第三款规定，法院可将该事项提交债权人会议讨论，结合债权人会议讨论意见，或者征询主要债权人和相关部门的意见后，裁定将企业财产与其法定代表人、实际控制人等个人的财产合并处置。

　　3、在涉集资类案件刑事侦查终结后，对未列入受害人范围与列入集资犯罪受害人的债权人的债权数额应如何处理。因为涉集资类案件受害人众多且不特定，除法院移送的材料中涉及的人员外，其他人员信息基本靠其主动报案，否则侦查机关很难获悉。如此一来，就易导致“主动报案的债权人只得申报本金，而未主动报案的债权人则可以正常民间借贷债权人的名义申报本金及利息“的情形出现，既不利于刑事案件侦查，对列入集资犯罪受害人的债权人而言也不公平。为此，在确认债权时，应综合民间借贷与集资的本金、利息支付等情况，综合衡平破产程序中民间借贷债权与涉集资类犯罪受害人申报债权的数额，由管理人拟定债权确认方案，并经债权人会议表决通过。

　　三、防范应对房地产企业破产风险，有效推进房地产企业破产清算工作的思路与建议

　　（一）企业方面——优化资本结构，强化预算与成本管控，提升内部管理规范化水平

　　目前房地产企业财务风险主要来源于自身负债率过高，资本结构不合理，为此企业应调整自身的发展战略，理性贷款，优化自身资本结构，并通过严格执行企业收款责任制度，延迟资金的流出，加快资金的回流，使企业能够保持最佳资本结构状况。要做好资金流量预测，加强在投资初期的预先控制，对项目投资进行科学化、专业化调查论证，将资金的风险降到最低。要建立良好的预算管理机制，以现金流为核心，对资金筹集、投资、成本控制等实施全面的预算管理，通过科学的手段对项目各个阶段、各个环节的成本进行管理与控制。要建立完善的内部管理制度，加强内部监督，积极探索从项目招投标到工程建设，再到商品房营销，最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业财务管理机制，切实提高自身财务管理能力，达到降低资金成本和财务风险的根本目的。

　　（二）法院方面——积极行使审判职能，充分发挥管理人作用，加强与党委政府的沟通联系，切实维护债务人与债权人的合法权益

　　随着企业破产案件呈逐步增长趋势，对法院审判工作提出了更高的要求。要进一步加强审理破产案件法官专业化队伍建设，在人财物方面给予支持和保障，建立完善合理的绩效考核制度，积极调动法官审理企业破产案件的积极性，充分发挥商事审判职能作用。加强对管理人的监督工作，改进指定管理人方式，赋予法院必要的决定权。破产管理人的工作是整个破产案件成败的关键所在，其工作的好坏直接影响破产案件的审理质量。根据司法解释的规定，法院一般应按照管理人名册所列名单采取抽签、摇号等随机方式公开指定管理人。但对于案情复杂的房地产企业破产案件，采用随机的方式往往不能选定完全胜任的管理人，势必会影响破产事务的处理，不利于债权人利益的保护。对于管理人指定方式，建议赋予受理法院更大的灵活性，法院可在综合评估履责能力的基础上择优选择适格的管理人，以利于破产案件顺利审结。对各方矛盾突出、社会关注度高的重大房地产企业破产案件，法院要及时向地方党委和上级人民法院报告。对涉及某些特殊社会问题（非法律问题）的房地产企业破产案件，法院要加强与政府主管部门的沟通联系，协调政府主管部门制定相应的可行性处置方案，以有效解决这些复杂的社会问题及由此带来的维稳等其他问题。加强与债务人留守人员和债权人的沟通，充分发挥债权人会议和债权人委员会的平台作用，让债务人与各方债权人的不同意见及利益需求在此充分表达和解决。

　　（三）党委政府方面——构建企业破产预警机制，加强专项建设资金监管，建立完善风险应对长效机制

　　从处置房地产企业破产的效果看，对于问题企业愈早处置效果愈好，为引导和规范房地产企业融资活动健康发展，构建房地产企业的破产预警机制，实属必要。譬如，在融资额度及融资对象方面，建议出台政策硬性规定，对于单笔金额200万元以上、向二十人以上不特定对象借款的，应当向政府金融工作办公室办理备案手续。设立企业资产负债率的预警红线（如70%），若资产负债率高于预警红线时，就要警惕其暗存的非正常渠道融资风险，提前介入引导。住建部门要加强对房地产企业专项建设资金的监管，建立专项建设资金使用情况定期书面报备制度。建立由公安、住建、土地、信访、工商、税务、劳动等相关行政部门组成的地方房地产企业破产工作小组，对各方矛盾突出、社会关注度高的重大房地产企业破产案件，对有可能发生群体性事件导致社会不稳定的会议或重大决定，作出必要的风险处置预判和预案，应对各类风险处置，妥善化解因房地产企业破产产生的社会矛盾纠纷。

　　注释：

　　①潘军峰：《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》，《法律适用》2014年第2期。

　　②参见郑京平：《CPI上涨幅度被低估与房价指数的缺失》，2005年6月23日《中国证券报》。

　　③刘萍：《论述我国法律制度中的优先权制度》，《法制与社会》2013年第1期（中）。

　　④参见《细说“286”司法解释——最高人民法院研究室有关人士谈工程款优先受偿权》，2002年8月8日《建筑时报》。