2016年房地产政策将持续宽松 高库存城市房企或面临破产

    库存去化周期长城市难因“救市”好转

    具体来看，根据易居研究院对35个城市的监测情况来看，截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。

    2015年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。

    “存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

    其中，存销比下降最快的北京就出现了房价上涨趋势。北京市房地产协会秘书长陈志表示，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。

    任志强同样认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。

    同策咨询研究部总监张宏伟关注到库存去化周期在15个月以上城市情况。他表示，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长等原因，这些城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为“救市”去库存政策有实质性改变。

    “这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，未来调整的幅度和降价的范围甚至要比一线城市、部分二线城市深刻，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。”张宏伟说。

    严跃进表示，2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。应鼓励房企创新商业模式，比如鼓励房企采用购租并举的策略，进而加快项目去化速度。