论温州市房地产企业破产的风险应对

    据国家统计局数据显示，自 2011 年 9 月起，温州市的商品房价格连续下滑趋势， 成为全国唯一一个新建商品住宅连降 34 个月的城市。一向被外界冠之以各类“炒家” 称号的温州，其具有“风向标”效应的楼市步入“寒冬”时期。2013 年，浙江省共有9 家房地产行业的公司进入破产程序，其中温州市就占据了 3 家，之后温州市两级法 院又于 2014 年陆续受理 3 家房地产企业破产案件。温州的地产企业作为融资企业的 典型，与实体经济的发展有密不可分的关系，犹如大树根茎般扎根于社会、经济之中， 因其破产涉及民生、金融、社会稳定等问题，变得异常复杂棘手。2014 年 5 月 12 日， 曾经成为全国民营业 500 强的温州中城建设集团有限公司被裁定破产重整，进一步 加剧了人们对温州市房地产企业破产风波的担忧。为应对温州市房地产企业破产的危 机，增强司法处置的前瞻性和针对性。我们实地走访了相关政府部门、行业协会和多 家具有代表性的大中型房企等单位，收集相关资料结合审判实务进行综合分析，并形 成文章。

    一、温州市房地产企业破产的基本情况及风险分析

    自 2011 年 9 月起至 2014 年 6 月止，温州商品房价格连续同比下跌，与此相对应 的是，温州市两级法院在此期间共受理 7 起房地产企业破产案件，其中 2011 年 9 月房价下跌之前受理的案件才 1 起。其风险主要表现为：

    （一）涉案标的特别巨大高息民间借贷、房地产信托、重复抵押贷款等不合理融资方式使得涉困房地产企 业陷入恶性循环——资金漏洞越大越以不合理融资方式套取资金，以温州中城建设集 团有限公司、平阳县泰宇房地产开发有限公司、温州中铁置业有限公司破产清算案为 典型例子，分别涉及融资金额约 13.86 亿元、11.67 亿元、4.53 亿元。据初步统计，7 件房地产企业破产案件涉案标的总额高达 64 余亿元，债权以民间借贷、金融借款与 连带担保责任债权为主，分别为 18.05 亿元、26.13 亿元以及 8.02 亿元，此三类债权 占总债权的 81.29%，形成复杂的互保、联保资金链。其中有 5 家房地产破产企业涉及 上下游产业的债权规模达 28230 万元以上，对其相关联的行业造成了严重影响。

    （二）金融信贷担保链风险剧增 受外部经济不确定、房地产市场不景气及担保链风险等多重因素影响，截止 2014年 6 月未，全市银行业以房地产抵押的贷款余额 3774.79 元，同期全部贷款余额的51.41%;不良贷款余额 90.71 元，不良贷款率 2.40%，较去年同期提高 0. 17 个百分点。 其中蕴涵的风险不容忽视，金融机构推行的互保、连环保等保证形式更是加剧了企业 资金链断裂风险，温州市法院系统受理的的温州中城建设集团有限公司、温州市银河 房地产开发有限公司、温州鹿城房地产开发总公司、浙江信达房地产股份有限公司四 家房地产破产企业为了融资进行互保、连环保借贷受到牵连，导致基本账户和其他结 算账户被查封。

    （三）群体性事件多发 房地产企业破产不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，还给社会带来严重的后果和不稳定因素，其中涉及的开发商挪用购房户预售款和重复担保、一房二卖等事件 在案件审理中时有发生，这必然涉及对个人购房者群体利益的维权问题。如平阳县泰宇房地产开发有限公司 506 户购房户、温州鹿城房地产开发总公司 151 户购房户、温 州市银河房地产开发有限公司 58 户购房户采用围堵政府部门、金融机构，静坐等方 式给政府、法院施加巨大压力。

    二、房地产企业破产的相关问题

   （一）传统调控机制仍起主要作用 据温州市工商行政管理局数据统计，2009 年-2014 年 6 月期间，温州吊销、注销营业执照的房地产企业有 203 家，而温州地区两级法院受理房地产企业破产案件仅 7件，占退出市场的房地产企业 3.94%，《中华人民共和国企业破产法》不能起到应有的 作用。普通债权人对于破产清算的低清偿率无甚期望，金融类债权人则担心破产程序 会影响担保物权的实现速度问题，多数温州的房地产企业又是家族化经营，个人资产 与企业资产混同严重，甚至涉及非法集资、非法吸存等犯罪行为，房地产开发商不愿 意申请破产。且因涉及民生、税收、拆迁、上访等诸多问题，为维护地区经济秩序和 社会稳定，政府部门通过行政权管制其发展方向与注销模式仍是主流处理方式，若问 题企业通过信托融资、高利借贷等不合理方式勉强支撑苟活，将会导致错过司法处置 房地产企业破产的最佳时机，法院最后裁定受理的案件可能会成为“烫手山芋”，故 法院对于此类案件的受理普遍持谨慎态度。

    （二）债权债务关系复杂导致处置困难 房地产企业作为典型的融资性行业，其资金来往异常频繁，债权审查困难。现实

中，部分房地产公司基于逃税或其他目的，一般有内账和外账之分，财务操作不规范 较普遍，若发生开发商“跑路”现象，将面临着不能查清账目的处境；社会高利放贷 者作为即得利益者，在申报债权时隐瞒真实的数据，只提交对其有利的证据；开发商 向社会不特定的人大量进行融资，涉及非法吸收公众存款款、非法集资罪等刑民交叉 问题的发生，加剧了债权审查的难度。此外，就申报类型来看，房地产企业的债权人 一般分为四大类，分别为享有留置权的建设工程承包者、有担保权的金融类债权人、 社会融资产生的普通债权人、购买商品房的购房户债权人，利益差异使得各方关系难以平衡，其中购房户的债权人诉求极为复杂，通过各种媒体传播各类信息或集体上访、 信访方式表达其利益需求，不仅要求破产企业支付违约金，更强烈地要求尽快交付房产。

    （三）巨额税收加重破产处理难度 对于房地产破产企业而言，在资金链断裂的情况下，还要交纳土地增值税、使用税、城建税、营业税、教育费附加税、印花税、个人和企业所得税等巨额税费无疑 是雪上加霜。例如温州中城建设集团有限公司在不考虑重整成功的情况下，初步统计 欠税达 1912 万元，平阳泰宇房开重整涉及税金总额高达 13178 万元，这对于破产企 业继续建设烂尾楼进行出售，或引入战略投资者都是一个巨大的障碍。根据规定，涉 及破产企业减、免税款具体政策时，只有全国人大及全国人大常委会制定的法律及国 务院制定行政法规才能减免税收，但是《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民 共和国税务法》均无相关内容涉及，减、免破产房地产企业税款理论上缺乏依据。相 应地，因为涉及房地产企业破产极少，税务机关亦没有具体操作的经验。

    （四）房产价值贬值导致项目“烂尾” 对走向破产的房地产企业而言，其财产变现受到市场、政策以及区域环境等多方面因素的影响，存在变现难和品质下降的特点 第一，2012 年以来煤矿能源及相关 产业越来越不景气，加上温州本地以制造业为主的传统产业市场萎缩，受民间借贷纠 纷爆发影响的本地白领中产阶层明显刚需不足；第二，近年新开发的楼盘供应量进入 高峰期，对整个温州楼市带来重大影响。如由万通地产和新希望地产联手投资 210 亿元打造的温州最大楼盘立体城将于今年三季度开盘，该规划用地面积达 765 亩的项目 位于温州永嘉县三江商务区，建筑面积 180 万平方米；第三，房地产企业的破产给公 众带来心理影响，其认为破产企业的资产风水不好，容易被牵涉进原开发商的债权债 务纠纷之中。在近几年温州的商品房整体价格下跌趋势情况下，司法处置房地产企业 固定资产极其困难，如当前处置平阳泰宇房地产开发有限公司面临着续建“烂尾楼” 缺乏资金来源，寻找投资者却没有人愿意来接盘的尴尬局面，若直接进行破产清算处 置破产企业固定资产，普通债权人因得不得清偿将在债权人会议上否认处置方案，而人数众多的购房户则因为权益不能得到保障，可能再次进行上访、信访。

    三、对策

    （一）构建多元化启动机制 企业破产是市场经济中一种较为常见的经济现象，司法破产程序具有化解企业债务风险，考虑“破产处理债务清偿关系的法,具有私法属性”2，应对一般房地产企业 的破产带来的重大问题，须在政策层面上考虑着手建立和完善破产启动机制：第一， 基于各方债权人申请破产积极性普遍不高的现状，建议破产程序启动不仅仅依赖于债 权人和债务人的申请，还可以在法院执破衔接的基础上，根据被执行房地产企业是否 具备破产原因，由法院依职权来启动；第二，增加行政主管部门向法院申请模式，为 了引导和规范房地产企业融资活动健康发展，行政部门有必要设立资产负债率的预警 红线，对于单笔金额 300 万元以上、借款余额 1000 万元以上、向三十人以上特定对象借款的，应当向政府金融工作办公室办理备案手续 。当房地产企业负债率高于 75%，要警惕其暗存的非正常渠道融资风险，若明显缺乏清偿能力或资不抵债，可由行政主 管部门向法院申请启动破产程序；第三，完善房地产企业破产的立案条件，理清政府 专门处置与司法破产清算的关系。对涉及工程“烂尾”、“产权证无法办理”等社会问 题的房地产企业破产，建议在立案条件上要参照国有企业破产必须对职工有可行性安 置预案的流程进行处置，因为法院在破产清算中拥有的审判权只能解决债权债务等法 律问题，而不能有效解决这些复杂的社会问题及由此带来的维稳等其他问题，所以在 司法层面上要明确，行政主管部门或申请人对此类问题必须有相应的可行性处置方案， 即行政处置先行的原则，否则不应予以立案；对于不涉及特殊社会问题处理的一般房 地产企业破产案件，则按正常流程是否具备破产原因作为立案条件。

    （二）强化多平台建设严格审查债权 对各方矛盾突出、社会关注度高的重大房地产企业破产案件，法院要及时向地方党委和上级人民法院报告。同时政府有必要建立由信访、拆迁、工商、住建、土地、 税务、劳动等相关行政部门组成的地方房地产企业破产工作小组，共同应对各类风险 处置。对于有可能发生群体性事件导致社会不稳定的会议或重大决定，作出必要的风 险处置预判和预案，增强处置的前瞻性和针对性。此外，由于债权人会议不可能经常 召开，法院要选择具有广泛性和代表性的债权人组成债权人委员人，充分发挥债权人 代表的作用，以此为平台，让各方债权人的不同意见及利益需求在这里充分表达和解 决。

    当前无论是政府处置或依法进行破产清算，都要严格审查债债权的真实性、合法 性。首先，要重点核查民间借贷的高利贷债权人，对债权人申报的每一笔债权，都应 要求其提交相应证据予以佐证，否则不予确定其债权额；其次，要委托有关专业会计、 审计部门对债权进行核查，确定其负债情况及是否已清偿部分债务。若没有确凿证据 证明债权人资金进入公司账户，均不予以确认其债权；最后，对于涉及债权人非法经 营罪、高利转贷罪及开发商非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等刑民交叉问题的，需 移送公安机关经济侦查大队参与核查。

（三）实现破产财产价值最大化

    经济学家把破产法看作是实现可能的最佳产出，即社会成本最小化的法律工具 。 有必要通过以下几个方面实现债务人的破产财产价值最大化。

    第一，争取优惠政策。建立法院与税务部门定期沟通机制，市、县两级法院在受 理企业破产案件后 10 个工作日内，由法院民二庭书面告知税务部门，以便税务部门 及时、主动申报税收债权问题，并加强跟踪管理；对企业破产前欠缴的相关税款，凭 法院裁定书按规定程序上报核销；对企业破产过程中产生的相关税费，市国税、地税 部门要制定缓、减、免相关政策。同时建议完善破产企业所得税、营业税、土地增值税政策，扩大特殊性税务处理政策的适用范围。

    第二，追缴破产财产。对于普通债权人收取的高额非法利息，依法予以追缴；对于案件审理中涉及赃款赃物，协调公安部门进行追赃，对于涉非法吸收公众存款罪、 高利转贷等刑民交叉案件的债权人，采取强有力措施依法追缴债务人向集资参与人支 付的利息、分红等回报，以及向帮助吸收资金人员支付的代理费、好处费、返点费、 佣金、提成等费用。集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金。对此， 平阳法院通过采取刑事和民事并行措施，追回了平阳泰宇房地产开发有限公司总额高达几千万元价值的赃款；

    四、对党委和政府的相关建议

    房地产企业破产审理中所涉及的社会保障和社会稳定等问题，已远远超出了法 院的审判职权范围，这些关乎民生的问题仍难以离开政府部门的管辖和协调。除了宏 观调控房地产市场外，相关政府部门还应采取其他积极的应对措施。

    （一）建立企业破产预警机制 从处置房地产企业破产的效果来看，对于问题企业越早处置效果越好，为了引导和规范房地产企业融资活动健康发展，建立房地产企业的破产预警机制，实属必要。 在融资额度方面。对于单笔金额 300 万元以上、借款余额 1000 万元以上、向三十人以上特定对象借款的，应当向政府金融工作办公室办理备案手续 。为了严格控制风险， 金融机构贷款的发放，在政策层面上要求开发商拥有资金应占其全部地产开发资金的 比例 35％以上；住建部门要加强对房地产企业专项建设资金的监管，建立房地产企业 专项建设资金使用情况定期书面报告备案制度；若资产负债率高于 70%时，就要警惕 其暗存的非正常渠道融资风险，当房地产企业资不抵债或明显缺乏清偿能力时，可以 由行政主管部门向法院申请启动破产程序。

    （二）建立风险应对长效机制 房地产企业不可避免与信访、拆迁、工商、住建、土地、税务、劳动等行政部门之间有着交错繁复的管理关系。对各方矛盾突出、社会关注度高的重大房地产企业破 产案件，对于有可能发生群体性事件导致社会不稳定的会议或重大决定，作出必要的风险处置预判和预案。政府需要建立由公安、信访、拆迁、工商、住建、土地、税务、 劳动等相关行政部门组成的地方房地产企业破产工作小组，应对各类风险处置；政府 还可效仿建筑行业对付欠薪的成功经验，由房地产企业预先缴纳一定比例的保证金， 作为未来可能发生各种风险时的保障资金，必要时应将此作为开发商竞拍土地、开发 楼盘的准入门槛标准；同时建立房地产企业清算义务人的信用黑名单，采取禁止出入 境、禁止高消费、禁止贷款、禁止担任企业法定代表人等等措施，以规范房地产企业 治理和财务登记制度，督促房地产开发商履行保管和规范财务账册，协助履行其清算 上的义务。

    （三）在政策上适当予以倾科 对于有“烂尾楼”的房地产企业，在温州市房地产市场整体价格下跌的趋势下，引进战略投资人进行司法重整成功的可能性极少，所以在法院宣告企业破产清算的情 况下，将债务人企业的剩余资产进行出售，脱离原告的债权债务关系，寻求第三方继 续建设模式是唯一出路。这亦是当前学术界主张推广的“出售式重整”，7即先将原债 务人的未完工的工程及土地使用权以打包方式整体出让给第三方，政府出于对民生事 业的支持和对投资人续建工程的补偿，提供一定税收、证件办理（如工业用地转为商 业用地、增加容积率）等方面的优惠政策，为此第三方需额外承诺承受一定数额的债 务或继续建设工程的义务。如 2012 年，温州市苍南县政府通过无偿划拨 120 亩土地， 且对重组过程中产权交易过户所涉及的税费及重组企业五年内产生的企业所得税进 行优惠让利方式，促进瑞田钢业重组的成功。“烂尾楼”是房地产企业破产带来的最 严重问题体现，为了减少工程“烂尾”对经济、金融和社会稳定的冲击，一般情况下， 政府适当给予一定优惠政策解决该问题是值得肯定的，这亦是符合我国国情的解决此 类问题的重要方法。

    作者简介：

    胡丕敢，平阳县人民法院副院长 

    林寿兵，平阳县人民法院民二庭副庭长

    黄海鸥，平阳县人民法院水头法庭助理审判员

    陈旭，平阳县人民法院民二庭书记员