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问题楼盘适用破产重整程序的可行性分析

作者:  发布时间:2021-05-24  浏览量:733 次   来自:企业破产与重组研究会

摘要:随着我国房地产产业的整体下滑,整体经济形势的下行,房地产企业也由以前的辉煌逐渐转向衰退。以往积累的问题在经济下行的压力下爆发出来,不少房地产企业也因此走向破产,所开发的楼盘随之成为了问题楼盘。问题楼盘带来的一系列处置问题也成为了地方政府和法律界同仁为之苦恼的疑难问题。本文针对问题楼盘的处置问题,以破产重整程序为抓手,分析问题楼盘产生的原因以及问题楼盘适用破产重整程序的可行性,最后分析问题楼盘适用破产重整程序的路径,以期为化解问题楼盘诸多问题提供一定的启发。

关键词:问题楼盘;破产;重整程序

衣食住行是当代人生存发展的基本需求,而住更是这些基本需求里最重要的一环。住房问题不仅关乎家家户户的基本生存需求,更是影响国家稳定的重中之重。随着房地产领域逐渐下滑的经济形势,积累的矛盾和问题也不断显现,地产领域已成为目前社会经济诸领域中存在突出重大安全风险隐患的领域之一。以河南省为例,2018年河南全省信访部门收到的“问题楼盘”信访事项占房地产领域事项的62.7%,由“问题楼盘”引发的聚集上访约占总量的40%,问题楼盘已经成为河南继非法集资、退役军人聚集反应诉求之后,又一影响社会稳定的突出问题[1]。省住建部门初步摸排显示,全省目前有问题楼盘项目443个;省公安部门不完全统计,全省有问题楼盘698个;省信访部门统计,涉及信访案件的问题楼盘有1210个[2]。因此,化解问题楼盘带来的一系列矛盾,合理处置问题楼盘已是迫在眉睫。

一、问题楼盘的成因分析

对处置问题楼盘而言,所要解决的第一个问题就是明确问题楼盘的定义,目前无论是学术界还是房地产业界,对问题楼盘都没有一个明确的界定。不同的学者从房地产生产领域、房地产销售领域以及政府角度给出了烂尾楼、房地产市场乱象和房地产领域矛盾纠纷等不同的界定。分析各个不同的界定,我们可以得出一个带有普适性的定义,即问题楼盘,是指在国有建设用地上由具备开发资质的开发商设计、建造的商品房、房改房、经适房,以及单位自建房等各类住房,由于在建设、销售和使用过程中出现问题,从而引发信访、法律诉讼、群体性事件等一系列社会矛盾和危机,群众反映强烈、风险隐患巨大,对社会和谐稳定造成威胁和损害的楼盘[3]。问题楼盘的定义问题解决之后,问题楼盘的形成原因也随之明晰,具体有如下几点。

1、宏观政策朝令夕改,缺少规划

房地产领域一个由来已久的问题就是政策设计过于碎片化,缺少顶层设计,很多地方政府的征地规划就是指哪划哪,眼前需要什么就建什么。政策的设计与调整往往是处于解决眼前的问题而少了长期规划,呈现出一种反应式、碎片化特色。房地产市场“一边倒式”的上涨发展和频繁变动的房地产市场政策相互交织,成为造成问题楼盘的宏观制度环境成因。

2、房地产企业违规操作、大打“擦边球”

房地产领域经济形势大好的时候,部分实力不足的地产企业在经济利益的诱惑下违规违法进行楼盘建设与销售。这其中的突出表现有三方面;第一,地产企业自身实力不足,投资建设全靠银行贷款,一旦资金链断裂,老板就卷款潜逃,留下烂尾楼与欲哭无泪的购房者;第二,企业违法违规进行楼盘建设和销售,导致房子建好了证却办不下来沦为小产权房与无产权房;第三,楼盘交付后开发商退出,物业公司进入,开发商所做的承诺沦为空谈,业主沦为物业公司刀下的羔羊。

3、地方政府审查监督缺位、行政管理缺失

由于中国特色的土地储备和交易制度,以及土地财政的客观存在,部分地方政府依靠卖地维持运转。这种情况下地方政府很容易与地产企业进行勾结、沆瀣一气,共同谋取不正当利益。在地方政府与地产企业结成利益共同体的情况下,地产企业进行楼盘开发建设自然是一路大开绿灯,地产企业的一些违法违规操作在地方政府的背书之下也堂而皇之的大行其道。

二、适用破产重整程序的原因分析

在经济形势下滑的压力下,诸多问题楼盘往往由于资不抵债,走入破产之路。进入破产程序之后,这些地产企业往往面临两个选择,其一是破产清算,通过司法拍卖等方式将企业财产予以变现,偿还拖欠债务;其二是破产重整,通过司法权力的引导和干预,对濒临破产但有复苏希望的企业,积极拯救,促使债务人企业与利害关系人协商合作,避免企业破产清算的法律制度[4]。相比较而言,破产重整更侧重于维护社会整体利益,通过企业破产重整程序的进程,让企业起死回生,可以维护社会经济的发展与社会的稳定;而破产清算与之相比更侧重于清偿债务。因此,采用破产重整程序处置问题楼盘更为适宜。

1、企业可获再生继续存续

问题楼盘背后的房地产企业破产的普遍原因就是资金链断裂,通过适用破产重整程序,引入融资方筹措资金帮助企业度过难关,帮助企业解决流动资金短缺的问题。对房地产企业而言,最难解决的资金问题解决后,地产企业就可以继续进行楼盘的开工建设,以期恢复正常的运转。企业转危为安继续存续发展后,可以稳定企业与职工、企业与关联企业之间的关系,各方都可以获得共赢,同时也可以维护社会的稳定。

2、债权人可获得比破产清算更高的清偿率

在司法实践中,房地产企业进入破产程序后,其自身所有的资产在很长一段时间里都将处于停滞状态,正在开工建设状态下的楼盘也会因此陷入停工状态,导致其价值大大减损。房产作为特殊的财产,其建设完毕的价值和建设中的价值相差甚大。房地产企业进入破产清算程序后,其资产进行破产清算评估、拍卖、变卖等程序的时间比较漫长,成本也相对比较高昂,且资产变现困难。与此相对应,通过破产重整程序将企业的在建楼盘建设完毕后可以大大提高企业的资产价值,从而提高债权人的清偿率,更好的维护债权人的利益。

3、问题楼盘企业适用破产重整程序更符合实际需求

对问题楼盘的购房者而言,获得房子是他们的第一需求,不管问题楼盘是进行破产清算还是进行破产重整,在建楼盘的续建都是不可逃避的一个问题。针对续建而言,破产重整比破产清算更为适宜,相对可以更方面的将房子建设完毕,进而为业主办理房屋产权证书。对国家角度,问题楼盘进行破产重整也是国家一贯以来的政策导向。2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议要求,应化解房地产库存,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。依法清理“僵尸企业”,强化优胜劣汰的市场机制,促进资源优化配置,助力经济转型升级。能够重整的慎用清算。

三、适用重整程序的路径分析

问题楼盘适用破产重整程序虽然是人心所向,但在实际的程序适用中,还是有很多问题需要进行研究的。比如适用破产重整程序的条件,以及破产清算向破产重整的程序转换等问题,都需要法律界同仁的进一步研究。

1、适用破产重整程序的条件

我国《企业破产法》第 71 条规定:“人民法院经审查认为破产重整申请符合本法规定的,应当裁定债务人重整,并予以公告。”规定了破产重整程序的重整申请审查制度,而对审查的内容、程序等方面却没有具体的规定。仅有《企业破产法》第 2 条把重整程序开始的原因规定为:“企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的……或者有明显丧失清偿能力可能的。”对破产重整程序而言,如果不对申请破产的企业进行一定的筛选,而让任意的企业只要满足破产的要求就可以进行破产重整,将会极大地浪费我国宝贵的司法资源,浪费宝贵的社会资源。

破产重整的目的是拯救企业,帮助企业渡过难关,而帮助企业的前提是企业有帮助的价值,存在拯救的可能。对于那些落后的,行将朽木的企业而言,通过破产清算程序走入注销的殿堂才是它们最好的归宿。因此,在对破产重整的申请进行审查的时候,可以侧重对企业具有重整希望的审查上。

事实上,我国现有的立法虽然没有直接的规定对重整企业应具有重整希望的规定,但在《企业破产法》第78条,有隐含的规定。第78条规定:“在重整期间,有下列情形之一的,经营管理人或者利害关系人请求,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产:(一)债务人的经营状况或财产状况继续恶化,缺乏挽救的可能性。”由此可见,只有债务人具有重整的可能性,重整程序才有进行的必要。

2、破产清算向破产重整的程序转换

在目前的现行立法中,《企业破产法》仅规定了企业破产的三种路径,分别是破产清算、破产和解和破产重整,而对于这三种路径间,彼此是否可以自由转换、如何转换,以及在同时申请三种路径时,优先适用那种路径都没有明确的规定。学术界对此也有不同的意见,有的学者认为应优先适用破产重整程序,破产重整程序的效力优先于破产清算和破产和解;也有学者认为优先适用破产重整程序过于侧重破产重整拯救企业的功能,而忽视了破产重整制度的局限性。

事实上针对房地产企业而言,适用破产重整程序所带来的整体受益要远远大于破产清算与破产和解程序。尤其是对于存在在建问题楼盘的企业来说,适用破产重整程序继续楼盘的建设,可以更好的平和各方利益,缓解矛盾冲突,维护社会稳定。因此,当多个合法申请人同时申请破产清算、破产重整时,在房地产企业还有重整希望的前提下,应优先适用破产重整程序[5]。这一点在外国破产法的设置上已经得到落实,纵观世界各国破产法的规定,大部分国家都承认了破产重整、破产和解优先于破产清算。

结 语

问题楼盘问题关乎国计民生,是社会各界广泛关注的领域,也是各方利益错综复杂、利益冲突激烈的领域。对问题楼盘的处置一旦出现纰漏,极易可能引发群体性事件,导致群众与企业间、群众与政府间、债权人与债务人之间的对立。因此,处置问题楼盘时应注重维持各方利益的衡平,维护各方的利益,追求各方的共赢,破产重整程序就是一条这样的路径。当然,目前如何适用破产重整程序、破产重整程序如何实施也没有明确的规定,针对破产重整程序的研究也处于发展期,破产重整程序在实务适用中也多是摸着石头过河,也暴露出了一下问题。但是,瑕不掩瑜,破产重整程序在处置问题楼盘上仍是大有可为的一项制度。

参考:

[1]谢海洋.在全省“问题楼盘”专项课题研究座谈会的讲话提纲[Z].2019-01-23.

[2]徐光.在省信访工作联席会议全体(扩大)会议暨全省房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚工作专项小组第一次会议 上的讲话[Z].2019-01-23.

[3]张侃. 问题楼盘的缘起与社会风险分析[J]. 经济研究导刊,2019(26):69-71. DOI:10.3969/j.issn.1673-291X.2019.26.027.

[4]霍敏主编:《破产案件审理精要》,法律出版社2010年版,第171页。

[5]丁海湖,李欣婷. 房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨[J]. 法律适用,2016(3):2-8.

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